中國(guó)物業(yè)管理經(jīng)過(guò)30多年的發(fā)展，作為一種"朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)"已初出端倪，并昭示出其巨大的發(fā)展空間。截止2012年底，中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)已擁有71000余家企業(yè)，612.3萬(wàn)從業(yè)人員，管理各類(lèi)房屋面積145.3億平方米，年?duì)I業(yè)收入超過(guò)3000億元，全國(guó)共有43919人獲得物業(yè)管理師資格。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，小區(qū)數(shù)量不斷增加，物業(yè)管理出現(xiàn)的問(wèn)題也日漸增多。居住舒適度很大成份取決于物業(yè)的服務(wù)水平，是居民關(guān)注度較高的民生問(wèn)題，關(guān)系到每個(gè)居民的生活滿(mǎn)意度。

目前，小區(qū)物業(yè)存在的主要問(wèn)題：

1、 絕大多數(shù)住宅小區(qū)尚未成立業(yè)主委員會(huì)，面臨成立難，運(yùn)行不規(guī)范，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用難等問(wèn)題。如海南省，根據(jù)海南省人大常委會(huì)調(diào)研組公布的一份關(guān)于物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施情況的調(diào)研報(bào)告顯示，截止2015年，海南推行物業(yè)管理的2263個(gè)住宅小區(qū)中，成立業(yè)主委員會(huì)的僅有622個(gè)，占總數(shù)的27.4%。成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)多為早期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，規(guī)模小，本地居民占多數(shù)，未成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)多為“候鳥(niǎo)型”小區(qū)。使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金，需符合兩個(gè)“2/3”規(guī)定，即戶(hù)數(shù)超過(guò)小區(qū)2/3，房屋面積超過(guò)2/3的用戶(hù)同意，而在實(shí)際操作中，由于“候鳥(niǎo)”居多，這項(xiàng)規(guī)定難以落實(shí)。

2、 小區(qū)物業(yè)管理未真正納入社區(qū)建設(shè)，政府有關(guān)部門(mén)對(duì)社區(qū)管理未進(jìn)行有效整合，有些工作也未到位。物業(yè)管理屬綜合性問(wèn)題，由于管理工作不到位，小區(qū)內(nèi)違章停車(chē)、私搭亂建、野蠻裝修等情況時(shí)有發(fā)生。在上述情況出現(xiàn)后，物業(yè)管理企業(yè)因無(wú)任何行政手段，只能對(duì)居民進(jìn)行勸阻。由此，物業(yè)企業(yè)承擔(dān)了大量政府部門(mén)的職能，導(dǎo)致企業(yè)在實(shí)際管理中存在諸多困難。此外，由于政策滯后，政府一些部門(mén)在相互配合上缺乏整體性，對(duì)于整個(gè)社區(qū)的管理未形成有效整合。甚至把物業(yè)企業(yè)視為“社會(huì)單位”，而非市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的企業(yè)主體，忽視了業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間基本的雇傭關(guān)系。

3、 對(duì)物業(yè)公司的監(jiān)管不到位，政府部門(mén)有重視小區(qū)建設(shè)的監(jiān)管而輕視房屋使用過(guò)程的監(jiān)管，即使物業(yè)管理企業(yè)未按資質(zhì)規(guī)定要求從事服務(wù)，也沒(méi)有具體的部門(mén)進(jìn)行例行檢查、處罰或取消資質(zhì)。個(gè)別小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)對(duì)自身提供的劣質(zhì)服務(wù)有持無(wú)恐，物業(yè)管理的亂象導(dǎo)致物業(yè)管理公司未盡充分的安全保障義務(wù)，未盡合理注意義務(wù)，收費(fèi)與服務(wù)水平不適應(yīng)，擅自抬高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大收費(fèi)范圍而提供劣質(zhì)服務(wù)。甚至個(gè)別物業(yè)公司只收費(fèi)不管理，為節(jié)省開(kāi)支取消電梯的正常維修等惡劣行為，引起業(yè)主的強(qiáng)烈不滿(mǎn)。

4、 法律文件、規(guī)章制度不健全。一個(gè)物業(yè)區(qū)最主要的法律文件至少應(yīng)該有業(yè)主公約、業(yè)主管理委員會(huì)章程、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司的委托合同書(shū)、管理公約等。可是大多數(shù)物業(yè)區(qū)都沒(méi)有上述幾個(gè)重要法律文件，導(dǎo)致許多事情無(wú)章可循；物業(yè)管理從業(yè)人員并不是相關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，缺乏相關(guān)能力。

5、 業(yè)主不懂法。一方面不注意收集、保全證據(jù)，導(dǎo)致訴訟中舉證難、維權(quán)難。另一方面以物業(yè)管理不到位，房屋質(zhì)量有問(wèn)題等理由隨意拖欠物業(yè)管理費(fèi)，導(dǎo)致物業(yè)管理的惡性循環(huán)。對(duì)涉及業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)管理公司、業(yè)主與業(yè)主之間不同的法律關(guān)系，業(yè)主并不知曉。不知開(kāi)發(fā)商交付的房屋存在瑕疵導(dǎo)致滲漏使業(yè)主遭受損失，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約賠償責(zé)任。不知樓上業(yè)主的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致樓下業(yè)主房屋遭受損失，應(yīng)當(dāng)由侵權(quán)人承擔(dān)賠償責(zé)任，而訴訟中業(yè)主往往以房屋存在質(zhì)量瑕疵等為由拒繳物業(yè)管理費(fèi)，個(gè)別小區(qū)的物業(yè)上繳率較低，導(dǎo)致物業(yè)公司的基本工資都不能正常發(fā)放，形成了惡性循環(huán)。

要改變目前現(xiàn)狀，需從以下幾方面入手：

1、 對(duì)業(yè)主委員會(huì)的成立條件，還應(yīng)降低標(biāo)準(zhǔn)。雖然，各省都有地方條例但是成立業(yè)主委員會(huì)的條件仍使得很大一部分小區(qū)無(wú)法滿(mǎn)足條件，住戶(hù)無(wú)法維權(quán)，法律條文形同虛設(shè)，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，降低條件，或成立業(yè)主臨時(shí)委員會(huì)，可以行使業(yè)主委員會(huì)的部分權(quán)利，以利于維護(hù)現(xiàn)有住戶(hù)的權(quán)力。

2、 基層政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)小區(qū)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、監(jiān)督工作，推動(dòng)相鄰小型小區(qū)合并成大區(qū)管理。對(duì)無(wú)法合并的小型小區(qū)，基層政府要監(jiān)督其自治管理，幫助小區(qū)業(yè)主委員會(huì)解決銀行開(kāi)戶(hù)的難題，對(duì)于無(wú)法實(shí)現(xiàn)自治的小區(qū)，地方政府和物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)研究出臺(tái)讓基層政府負(fù)起代管責(zé)任的政策措施。如研究讓基層政府組建或籌建帶有公益性質(zhì)的物業(yè)服務(wù)公司，以招收下崗人員或無(wú)業(yè)人員參加物業(yè)服務(wù)工作的方式，在為這類(lèi)小型小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)的同時(shí)，為下崗人員和無(wú)業(yè)人員提供就業(yè)機(jī)會(huì)。

3、 建立保證金制度，物業(yè)公司進(jìn)駐小區(qū)前，應(yīng)先向住建部門(mén)繳納一定的保證金，一旦發(fā)生小區(qū)業(yè)主被盜事件，并確定是物業(yè)管理的責(zé)任，業(yè)主就可以向住建部門(mén)申請(qǐng)保證金賠償，以減少自己的財(cái)產(chǎn)損失。這樣將對(duì)物業(yè)產(chǎn)生很強(qiáng)的約束力，逼著物業(yè)想盡辦法去保護(hù)廣大業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全

4、 引入具有評(píng)估、監(jiān)測(cè)功能的第三方機(jī)構(gòu)，提供對(duì)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)公司資質(zhì)等級(jí)、物業(yè)管理費(fèi)分級(jí)收取的評(píng)估、監(jiān)測(cè)等服務(wù)。價(jià)格管理機(jī)關(guān)根據(jù)不同檔次的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、不同資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)公司，科學(xué)核定不同級(jí)別的物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)。通過(guò)第三方機(jī)構(gòu)的介入和相關(guān)部門(mén)規(guī)范管理，保障物業(yè)收費(fèi)、資質(zhì)管理、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等向社會(huì)的公開(kāi)、透明，將有利于物業(yè)管理市場(chǎng)的良性運(yùn)作，使業(yè)主、物業(yè)公司受益，也使社會(huì)和諧穩(wěn)定。

5、 加強(qiáng)物業(yè)管理立法、宣傳與監(jiān)督。加強(qiáng)和完善物業(yè)管理立法勢(shì)在必行。應(yīng)當(dāng)以《消費(fèi)者權(quán)益保障法》或《勞動(dòng)法》的模式加以專(zhuān)門(mén)的規(guī)范和確定。在內(nèi)容上，我們認(rèn)為有必要以法律或法規(guī)形式確定物業(yè)管理服務(wù)和收費(fèi)的參考性標(biāo)準(zhǔn)；同時(shí)改變物業(yè)管理費(fèi)的包干制收費(fèi)模式，形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)制收費(fèi)模式。

6、 政府部門(mén)還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的后續(xù)服務(wù)的監(jiān)管，小區(qū)建筑竣工驗(yàn)收后，相應(yīng)的配套設(shè)施是否完善也應(yīng)監(jiān)管，開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售廣告與實(shí)際是否一致，房屋交接后與銷(xiāo)售合同不符，是否對(duì)開(kāi)發(fā)商處罰等一系列措施，才能為業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)合作提供一個(gè)好平臺(tái)，為小區(qū)和諧氛圍的形成創(chuàng)造良好的開(kāi)端。

7、 物業(yè)管理是一個(gè)新興的，充滿(mǎn)競(jìng)爭(zhēng)的朝陽(yáng)行業(yè)。不同的物業(yè)管理公司提供的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容基本上是相同的，相互間具有較強(qiáng)的可替代性。如何能在眾多競(jìng)爭(zhēng)者當(dāng)中脫穎而出，占據(jù)有利市場(chǎng)地位。關(guān)鍵在于創(chuàng)立自己公司的品牌。品牌是當(dāng)今社會(huì)人們消費(fèi)觀念的時(shí)尚潮流，亦是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的一種必然要求，是公司發(fā)育成熟的重要標(biāo)志。物業(yè)管理公司首先要靠提高自身素質(zhì)來(lái)獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的有利地位，同時(shí)也依靠行業(yè)組織，充分發(fā)揮物業(yè)管理協(xié)會(huì)的作用，從宏觀方面規(guī)范物業(yè)管理公司的運(yùn)作，制止和懲戒不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為，依法治理物業(yè)管理市場(chǎng)，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作為行業(yè)自治組織的功能，完善協(xié)會(huì)內(nèi)各項(xiàng)制度，公約與章程，從宏觀方面維護(hù)各公司的利益。行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)通過(guò)吸收、凝聚核心物業(yè)管理公司，最終實(shí)現(xiàn)行業(yè)內(nèi)公司自治和自我管理，建立和諧統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

（作者系民建海南省委組織處副調(diào)研員）