隨著天氣轉(zhuǎn)暖，北京樓市迎來供應(yīng)“小陽春”。有機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，3月北京將有23個(gè)住宅入市，因受到土地供應(yīng)影響，未來月均約20個(gè)項(xiàng)目入市量也將成為極限。目前，有項(xiàng)目貼著價(jià)格“底線”低調(diào)入市，有項(xiàng)目選擇“雪藏”，商住樓因?yàn)椴淮_定的政策風(fēng)險(xiǎn)，加緊出貨，而二手房市場(chǎng)已現(xiàn)回暖跡象。

新盤緊貼價(jià)格“底線”入市

近期北京入市的項(xiàng)目中，不乏一些當(dāng)年高價(jià)地的代表。業(yè)內(nèi)人士表示，高成本帶來的資金壓力使這些項(xiàng)目推盤較為積極。不過，一些項(xiàng)目因?yàn)轭A(yù)售價(jià)格受限，貼著價(jià)格的“底線”入市。

位于大興黃村的綠地高端產(chǎn)品系海珀云翡項(xiàng)目于近期開盤，目前主推戶型為102平方米兩居、135平方米三居。該項(xiàng)目是綠地在2016年2月以39億元的價(jià)格獲得，折合樓面價(jià)4.7萬/平方米，當(dāng)時(shí)創(chuàng)下區(qū)域內(nèi)地價(jià)最高紀(jì)錄。記者在北京市住建委的官網(wǎng)上看到，該項(xiàng)目于1月取得預(yù)售許可證，價(jià)格在7.3萬-7.8萬元/平方米。當(dāng)時(shí)有分析稱，該地塊的樓面價(jià)超過區(qū)域內(nèi)在售物業(yè)價(jià)格，預(yù)期銷售單價(jià)達(dá)8萬以上。

有消息稱，位于中央別墅區(qū)孫河板塊的景粼原著140平方米三居戶型即將入市。景粼原著銷售人員表示，項(xiàng)目目前處于意向登記階段，具體開盤時(shí)間、均價(jià)未定。不過，記者在北京市住建委官網(wǎng)上看到，景粼原著去年12月取得了預(yù)售許可證，6、7、8、9、14、15號(hào)樓擬售價(jià)格在7.1萬-8.8萬元/平方米。而景粼原著項(xiàng)目去年10月銷售審批均價(jià)已超9萬元/平方米，其中32號(hào)樓5套房源審批價(jià)格已超過13萬元/平方米。

豪宅 “雪藏”

記者查閱北京市住建委官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，2017年至今，北京只有11個(gè)項(xiàng)目取得商品住宅預(yù)售許可證。中國(guó)中央別墅區(qū)發(fā)展研究院創(chuàng)始人劉東認(rèn)為，“9·30新政”之后，市場(chǎng)“限購、限售、限價(jià)、限簽”特征明顯。“目前想入市的項(xiàng)目很多，但從土地成本看，很多項(xiàng)目不想賣，一賣就賠，因?yàn)檎邔?duì)價(jià)格有限定，這對(duì)開發(fā)商而言比較尷尬。”劉東認(rèn)為，北京市場(chǎng)的開發(fā)商資金方面基本不存在問題，可以扛過一陣子再說。即便資金有問題，開發(fā)商也可以與其他企業(yè)合作開發(fā)或轉(zhuǎn)手。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究部總監(jiān)郭毅表示，有部分開發(fā)商因地塊較好，并不著急推貨，而是希望打造產(chǎn)品附加值，讓項(xiàng)目獲得更高溢價(jià)。

不過，在偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉看來，項(xiàng)目“死扛”的不確定也在加大。今年自住型商品房供應(yīng)加大，未來整體房?jī)r(jià)走勢(shì)還不確定。隨行就市，制定合理價(jià)格，甚至打折出售可能更合適，“調(diào)控放松后房?jī)r(jià)上漲，這是老的思考邏輯，未來未必是這一市場(chǎng)規(guī)律。”胡景暉說。

商住搶“上市”

目前，一些產(chǎn)品線豐富的開發(fā)商，將銷售的重點(diǎn)放在商住類產(chǎn)品上。

據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月入市的23個(gè)項(xiàng)目中，商辦類項(xiàng)目多達(dá)10個(gè)，包括中國(guó)鐵建·原香匯、天健廣場(chǎng)、首創(chuàng)中心·天閱公館等，售價(jià)每平方米從2萬元到8萬元不等。

對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，自去年通州雙限后，北京市商辦物業(yè)全面調(diào)控的風(fēng)聲不斷，而今年1月上海暫停商辦項(xiàng)目銷售的現(xiàn)實(shí)更是將這一類型產(chǎn)品推上風(fēng)口浪尖，收緊調(diào)控已是箭在弦上。

2016年北京房企在商辦類物業(yè)獲得的銷售額高達(dá)1304億元，占商品住宅銷售額超過三成的比重，一旦商住調(diào)控祭出，對(duì)于房企來說將是巨大打擊。因此，自2月中旬商辦集中入市的趨勢(shì)開始顯現(xiàn)，而3月份商辦項(xiàng)目“搶入市”的現(xiàn)象更加明顯，這或?qū)⒊蔀樯剔k產(chǎn)品“最后的盛宴”。

二手房出現(xiàn)回暖跡象

進(jìn)入3月，隨著春節(jié)假期的遠(yuǎn)去，北京二手房交易量開始回升，市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象。

據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，2017年3月上旬(3月1日-3月10日)，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽6166套，與2月上旬同期相比增加40.1%，同比2016年3月上旬下降19.7%。

對(duì)此，胡景暉認(rèn)為，3月市場(chǎng)的爆發(fā)，主要是春節(jié)1、2月擠壓需要的集中釋放。不過，僅以目前的市場(chǎng)來判斷“小陽春”還為時(shí)尚早，還要看3月份整體交易量及4月份的變化。

胡景暉表示，與2016年同期相比，如今北京二手市場(chǎng)的基本環(huán)境已然改變，去年的政策為鼓勵(lì)去庫存，所以去年3月北京二手住宅網(wǎng)簽量創(chuàng)下了近幾年的新高。如今的樓市政策是為了防止炒房、避免樓市大起大落。雖然今年3月市場(chǎng)熱度較2月有所提高，但仍不及去年。