中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，要著力防控資產(chǎn)泡沫，房子是用來住的、不是用來炒的。這為2017年及未來房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行及調(diào)控指明了方向。而在實(shí)際操作中，如何嚴(yán)控泡沫，使房?jī)r(jià)恢復(fù)理性？圍繞這些問題，全國(guó)政協(xié)委員、上海市政府原參事、上海社會(huì)科學(xué)院部門經(jīng)濟(jì)研究所城市與房地產(chǎn)研究中心主任張泓銘分享了他的思路。

談及今年及“十三五”穩(wěn)定房地產(chǎn)的基本策略，張泓銘表示，就短中期而言，應(yīng)保持樓市價(jià)格的基本穩(wěn)定，既不讓它快跌，也不讓它快漲。而對(duì)于庫(kù)存很高的三四線城市的房?jī)r(jià)，應(yīng)該有實(shí)質(zhì)性的下降。

談到房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，張泓銘認(rèn)為還有待時(shí)日：“建設(shè)一個(gè)這樣的機(jī)制，需要做的工作，大體上包括外部環(huán)境和自身機(jī)制兩大方面。外部環(huán)境方面：應(yīng)合理確定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，減輕依賴樓市推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的壓力；合理確定貨幣供應(yīng)量，并引導(dǎo)資金向更合理的方向流動(dòng)；完善中央和地方的事權(quán)和財(cái)權(quán)結(jié)構(gòu)，糾正地方對(duì)樓市的財(cái)政依賴；引導(dǎo)城鎮(zhèn)化走資源集聚尤其是投資者集聚導(dǎo)向的道路，而非簡(jiǎn)單的人口集聚和樓宇集聚；加快農(nóng)村建設(shè)用地轉(zhuǎn)移和農(nóng)民全部權(quán)益的市場(chǎng)化、貨幣化，提高農(nóng)民進(jìn)入城鎮(zhèn)成為經(jīng)營(yíng)者、投資者的積極性。”

而從樓市自身出發(fā)，張泓銘認(rèn)為至少需要完善五點(diǎn)：住宅稅制要?jiǎng)h繁就簡(jiǎn)，實(shí)行流通輕、持有重的稅制，并鼓勵(lì)中低檔使用，抑制高檔和投機(jī)；住宅用地指標(biāo)要同城市人口增減掛鉤；住宅開發(fā)要鼓勵(lì)中低檔、抑制高檔；住宅交易和信貸要鼓勵(lì)使用，抑制投機(jī)；要完善住房租賃市場(chǎng)和住房保障機(jī)制。

回到當(dāng)下，張泓銘認(rèn)為，應(yīng)先建立一個(gè)對(duì)沖樓市異常波動(dòng)的自動(dòng)機(jī)制。所謂自動(dòng)調(diào)整機(jī)制，就是當(dāng)樓市異常波動(dòng)積累到一定程度，調(diào)整機(jī)制就自動(dòng)觸發(fā)，對(duì)沖前面的異常波動(dòng)。

張泓銘表示，該機(jī)制有五個(gè)要點(diǎn)：“一是監(jiān)測(cè)指標(biāo)。用國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)城市住宅價(jià)格指數(shù)作為唯一指標(biāo)。二是控制界限。分別規(guī)定在一個(gè)月內(nèi)、三個(gè)月內(nèi)、六個(gè)月內(nèi)、九個(gè)月內(nèi)、十二個(gè)月內(nèi)共五個(gè)時(shí)段，住宅價(jià)格波動(dòng)累計(jì)達(dá)到某個(gè)數(shù)值，比如一個(gè)月內(nèi)3%、三個(gè)月內(nèi)4%、六個(gè)月內(nèi)5%、九個(gè)月內(nèi)6%、十二個(gè)月內(nèi)8%，調(diào)整機(jī)制就自動(dòng)啟動(dòng)，不必人為安排。三是對(duì)沖工具。首推金融手段，即首付率、利率的雙率聯(lián)動(dòng)。比如一個(gè)月內(nèi)價(jià)格上升或下降3%，則首付率自動(dòng)增加或減少10%、房貸利率在央行基準(zhǔn)利率上自動(dòng)增加或減少10個(gè)基準(zhǔn)點(diǎn)。當(dāng)然，這里面有消費(fèi)差異化的區(qū)別，因此要保護(hù)自住需求尤其是首套房購(gòu)買者。如果遇到央行貨幣政策調(diào)整，則暫緩啟動(dòng)對(duì)沖，等待央行貨幣政策開始后下一個(gè)時(shí)間段樓市價(jià)格的變化，再作決定。在首推金融手段的同時(shí)，還可以由地方選擇補(bǔ)充加推稅率、限購(gòu)、促購(gòu)、費(fèi)用、土地等政策工具，但應(yīng)該同金融手段形成合力、不能對(duì)沖。四是實(shí)施區(qū)域。以城市為對(duì)象，以70個(gè)城市為范圍。五是監(jiān)管責(zé)任。（記者　崔呂萍　孫琳　整理）