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北京2017年土地“首拍”受熱捧
1月19日,北京市迎來2017年首場土地拍賣,20余家房企參與房山、平谷、門頭溝三宗住宅用地的拍賣。這也是北京推出的第二批“限房價、競地價”地塊。三宗地塊拍賣結(jié)果不一。其中,房山、平谷地塊進入最后的高標準建設(shè)方案投報環(huán)節(jié),門頭溝區(qū)潭柘寺鎮(zhèn)相關(guān)地塊被“京投+遠洋+龍湖+保利+首開”5家房企組成的聯(lián)合體以63.3億元的總價摘得,溢價率11%,未觸及總價上限。在一線城市嚴控房價的背景下,房企熱點城市加碼土地儲備的熱情不減。
限房價競地價
本次拍賣的三宗住宅地塊分別位于房山高教園區(qū)、平谷金海湖、門頭溝潭柘寺。整體來看,平谷金海湖地塊競爭最為激烈,而門頭溝潭柘寺住宅地塊由于5家一線房企聯(lián)合體加入,使得競拍沒有太大懸念。
據(jù)了解,房山西潞街道F1地塊吸引了首開/龍湖、首創(chuàng)、天恒、碧桂園、旭輝、石榴等11家房企加入競爭。經(jīng)過總價競拍、自持面積競拍等環(huán)節(jié),該地塊以3.9億元的總價達到上限。宏遠、天資、眾美、天恒、首創(chuàng)、旭輝、永同昌7家房企進入高標準商品住宅建設(shè)方案投報環(huán)節(jié)。
亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅指出,在三宗地塊中,該地塊位置最佳最成熟,但其性質(zhì)也最復雜。在規(guī)劃建筑面積42627平方米中,可售公建面積僅有2785.3平方米,可售住宅面積不過15602.5平方米,可售住宅中仍須競建一定比重的自持面積。同時,該地塊還限定了售價上限。開發(fā)商后續(xù)將面臨著不小的開發(fā)難度,包括土地成本、產(chǎn)品研發(fā)、自持住宅及商業(yè)的經(jīng)營模式等。
平谷金海湖地塊吸引了碧桂園、中海、華潤、新城、旭輝、遠洋等17家房企參與競爭。該地塊同樣達到了價格上限,進入高標準商品住宅建設(shè)方案投保環(huán)節(jié)。
門頭溝區(qū)潭柘寺鎮(zhèn)地塊地理位置和周邊生活配套相對處于劣勢。該地塊被“京投+遠洋+龍湖+保利+首開”5家房企組成的聯(lián)合體以63.3億元的總價摘得,溢價率11%,并未觸及總價上限。根據(jù)競拍條件,該地塊商品住房銷售均價不超過44849元/平方米,且最高銷售單價不得超過47091元/平方米。郭毅認為,相對于前述兩個地塊,該地塊限制價格為區(qū)域預留了一部分上升空間。
重點城市熱情仍高
2016年底,北京首次嘗試“限房價、競地價”的模式。在當時出讓的4宗競自持面積的住宅地塊中,住宅全部達到競價上限,最終結(jié)果為開發(fā)商100%自持。2016年北京土地市場住宅用地僅成交15宗,其中含可售純商品住宅為7宗。業(yè)內(nèi)人士認為,2017年北京新房市場可能出現(xiàn)供應不足的情況。
郭毅認為,在出現(xiàn)“地慌”的同時,一線城市的快速發(fā)展節(jié)奏以及三四線城市的大庫存壓力,使得不少大型房企逐漸收攏陣線。此外,“南方系”房企紛紛北上搶占市場,北京土地市場狀況日益緊張。
另外,雖然北京市政府提出要加大土地供應,但由于政策性住宅的擠占,以及自持類產(chǎn)品的出現(xiàn),未來可供銷售的純商品住宅份額仍在不斷減少。受供需關(guān)系影響,純商品住宅產(chǎn)品價格難以轉(zhuǎn)向下行。在此預期之下,雖然調(diào)控風頭仍在,但各大房企對于土地市場的熱情仍然高漲,甚至摒棄分歧5家公司組成聯(lián)合體參與拿地。
整體土地市場降溫
盡管北京等重點城市土地拍賣市場仍然競爭激烈,由于在新模式下,土地交易總價得到控制。再加上不同城市土地市場分化嚴重,整體看,房地產(chǎn)市場進入調(diào)控周期后,整體土地市場出現(xiàn)明顯降溫。
中原地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示,從全國范圍看,除天津、上海、深圳、溫州等少數(shù)城市外,大部分城市土地市場在1月上旬出現(xiàn)“休眠”。總體看,土地交易總價、單價、溢價率等指標也比2016年明顯下滑。
據(jù)了解,今年1月1日-11日,全國單宗價格超過10億元的地塊合計僅有6宗,超過5億元的地塊累計只有9宗。從溢價率來看,超過100%的只有1宗,大部分熱點城市土地成交溢價率明顯降低。
中原地產(chǎn)認為,這種降溫的局面從去年12月就開始出現(xiàn),1月上旬土地市場進一步降溫。
中國指數(shù)研究院分析認為,2017年,落實調(diào)控、確保平穩(wěn)將是房地產(chǎn)市場的主旋律,增供宅地與調(diào)控仍為重點城市關(guān)注重點,部分需求或?qū)⑼庖缰林苓叧鞘校涣硪环矫妫康禺a(chǎn)市場分化將持續(xù),三四線城市仍需去庫存。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,整體土地市場在政策的抑制下,溢價率與2016年相比明顯下調(diào)。土地出讓市場相關(guān)約束與限制條件越來越多,是導致土地市場數(shù)據(jù)降溫的主要原因。北京、深圳成交的數(shù)宗地塊,全部要求限價或持有出租住宅用地,大部分城市為了避免“地王”都加大了限制條件。預計2017年各地樓市政策依然收緊,特別是針對土地出讓的各種約束面臨全線收緊的趨勢,整體土地市場將比2016年下半年進一步降溫。記者 張玉潔
編輯:曾珂
關(guān)鍵詞:土地首拍 北京