近日，上海、重慶同日發(fā)布新政為仍然躁動(dòng)不安的樓市繼續(xù)降溫，究其原因便是樓市投機(jī)者余火仍存。業(yè)內(nèi)人士表示，未來(lái)中國(guó)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)收緊將是大概率事件，樓市或出現(xiàn)持續(xù)降溫和房?jī)r(jià)回落。但需要注意到，在持有環(huán)節(jié)成本低下的背景下，仍是投機(jī)者樂(lè)園的樓市，或難打破樓市“十調(diào)九漲”的怪圈，因此，作為穩(wěn)樓市的最后一環(huán)的長(zhǎng)效機(jī)制應(yīng)盡快推到臺(tái)前。 

市場(chǎng)異動(dòng) 政策頻出

1月7日，重慶市國(guó)土房管局下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)主城區(qū)項(xiàng)目預(yù)售方案管理的通知》，指出將嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)售價(jià)格申報(bào)、申報(bào)價(jià)格審查和價(jià)格變更備案規(guī)定。對(duì)于定價(jià)不合理以及調(diào)整預(yù)售價(jià)格的，需提供調(diào)價(jià)依據(jù)，理由不充分、不合理的，不辦理變更備案。此外，嚴(yán)禁以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂等方式收取或變相收取定金、預(yù)訂款等費(fèi)用。嚴(yán)禁以捆綁搭售或者附加條件等限定方式，迫使購(gòu)房人接受商品或者服務(wù)價(jià)格。嚴(yán)禁以捏造或發(fā)布虛假信息哄抬房?jī)r(jià)等。

而對(duì)未按照規(guī)定公布價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)或虛假?gòu)V告宣傳對(duì)外銷(xiāo)售的，重慶表示，將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的違法違規(guī)行為保持高壓態(tài)勢(shì)。對(duì)于違規(guī)行為將計(jì)入房地產(chǎn)信用檔案，并將有關(guān)信息通報(bào)土地、稅收、金融等相關(guān)部門(mén)，限制其土地購(gòu)置、金融信貸等活動(dòng)。

同日，上海住建委宣布鑒于近期部分商業(yè)辦公項(xiàng)目存在違規(guī)銷(xiāo)售、擅自改建投訴量大增等情況，將會(huì)同相關(guān)部門(mén)對(duì)商業(yè)辦公項(xiàng)目集中清理核查，并暫停此類(lèi)項(xiàng)目網(wǎng)上簽約。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海已有128個(gè)項(xiàng)目被暫停銷(xiāo)售。

而在此之前的2016年12月31日，西安市下發(fā)《西安市人民政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)問(wèn)題的通知》，自2017年1月1日起，西安市及非本市戶(hù)籍居民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女），在本市城六區(qū)范圍內(nèi)只能新購(gòu)一套住房（含新建住房和二手住房）。

2016年12月底，石家莊下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)行為監(jiān)管的通知》，要求住建、工商等多個(gè)行政主管部門(mén)加強(qiáng)監(jiān)督指導(dǎo)，切實(shí)規(guī)范地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)行為。今年1月3日，海南通報(bào)全省房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)未備案的1352家，海南省住建廳要求未備案的中介機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)抓緊時(shí)間備案，否則將按規(guī)定暫停其商品房銷(xiāo)售網(wǎng)上簽約資格。“政策連出的主要原因還是市場(chǎng)異動(dòng)。”一位業(yè)內(nèi)人士表示，雖然調(diào)控持續(xù)趨嚴(yán)，但在購(gòu)房者預(yù)期未改的背景下，政策效應(yīng)卻在不斷縮減。

從去年12月來(lái)看，部分樓市反彈跡象顯現(xiàn)。易居研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2016年12月份受年末業(yè)績(jī)追趕等影響，交易數(shù)據(jù)有所反彈。2016年12月份，監(jiān)測(cè)的30個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積為2299萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)15.6%，同比減少2.8%。從2016年12月下旬開(kāi)始，重慶的新建商品房成交面積明顯升溫。11月份新建商品房每周成交面積在55萬(wàn)至76萬(wàn)平方米浮動(dòng)，而12月19日至25日，周成交面積迅速升至87萬(wàn)平方米，在隨后包含元旦假期的一周，成交面積更是多達(dá)129萬(wàn)平方米，達(dá)到近期成交量的最高值。從重慶2016年12月26日至2017年1月1日這一周的成交量，甚至超過(guò)了2016年2月份和7月份全月。

長(zhǎng)效機(jī)制箭在弦上

近日，國(guó)家發(fā)改委主任徐紹史在國(guó)新辦組織的引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)和深化供給側(cè)改革發(fā)布會(huì)上表示，中國(guó)經(jīng)濟(jì)不會(huì)出現(xiàn)“塌方式”下滑和“硬著陸”，房?jī)r(jià)也得到有效控制，正制定長(zhǎng)效機(jī)制，包括一些法律法規(guī)規(guī)定和財(cái)政金融政策。

“‘剎車(chē)’不能踩太久，光靠需求側(cè)調(diào)控也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。”萬(wàn)科總裁郁亮此前也曾表示，房地產(chǎn)業(yè)要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期健康發(fā)展，關(guān)鍵在于利用踩“剎車(chē)”后的寶貴時(shí)機(jī)，建立長(zhǎng)效機(jī)制、增加有效供給。房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)鍵還是要治本，也就是要建立起制度框架，包括土地、投融資、住房以及稅收制度等方面。

值得注意的是，此前房?jī)r(jià)“十調(diào)九漲”的主要原因，便是短期調(diào)控政策難以形成良性政策循環(huán)效應(yīng)。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2015-2016）》指出，住房調(diào)控政策難以實(shí)現(xiàn)預(yù)期調(diào)控目標(biāo)，主要原因在于沒(méi)有能夠考慮到政策的滯后性，導(dǎo)致調(diào)控政策缺乏穩(wěn)定性、持續(xù)性。

此外，中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛指出，地方政府消極調(diào)控也是房?jī)r(jià)恐慌性暴漲的一個(gè)重要原因。他表示，2015年底中央明確提法是“三四線城市去庫(kù)存、一二線城市還要抑制投機(jī)”，但在地方具體執(zhí)行過(guò)程中，一二線城市并未很好執(zhí)行該政策，庫(kù)存不大但卻去庫(kù)存，供給減少，導(dǎo)致房?jī)r(jià)大漲，而應(yīng)該去庫(kù)存的三四線城市出于財(cái)政考慮，未能減少供給卻又增加新投資，尤其去年上半年，三四線城市的投資開(kāi)工增長(zhǎng)率甚至高于一二線城市，搞反了中央政策意圖。

財(cái)政部原財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康也指出，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)就是“打擺子”式的，“之前大家還擔(dān)心冰火兩重天，好多三四線城市和部分二線城市去庫(kù)存壓力那么大，沒(méi)想到才幾個(gè)月迅速火熱起來(lái)，一線城市和二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)快速上漲，各地政府迫不得已，不斷推出各種限購(gòu)限貸措施。這種‘打擺子’式的表現(xiàn)，再次說(shuō)明我們前幾年說(shuō)的多輪調(diào)控主要是治標(biāo)，而非有效治本?！?/p>

“住房長(zhǎng)效機(jī)制缺乏清晰的框架和路線、時(shí)間表?！蹦啭i飛表示，房產(chǎn)稅和個(gè)人住房信息系統(tǒng)進(jìn)展緩慢，影響長(zhǎng)效機(jī)制的整體建設(shè)進(jìn)程和調(diào)控效果；在保障房供給方面，以貨幣化安置、以購(gòu)代建等方式進(jìn)行保障房供給的實(shí)施細(xì)節(jié)方面還有待于完善。

戴德梁行高級(jí)董事、華東區(qū)綜合住宅服務(wù)主管伍惠敏認(rèn)為，政府需要合理引導(dǎo)市場(chǎng)需求，全面開(kāi)征房產(chǎn)稅等良藥多管齊下，建立長(zhǎng)效機(jī)制，這是穩(wěn)定房?jī)r(jià)的關(guān)鍵。

倪鵬飛則建議，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的構(gòu)建上，建立“多元所有”“現(xiàn)房銷(xiāo)售”“租售并舉”“過(guò)濾使用”“貨幣動(dòng)態(tài)”的住房產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)、交換、消費(fèi)和分配制度，新市民通過(guò)市場(chǎng)和政府支持租購(gòu)可支付住房。同時(shí)建立“有償性、競(jìng)爭(zhēng)性”的住房用地制度，“多層次、普惠制”的住房金融制度，“以持有稅為主”的房地產(chǎn)財(cái)稅制度。

2017房地產(chǎn)價(jià)格或僵持

“類(lèi)似于2016年支持商品房高速增長(zhǎng)的資本性因素應(yīng)該在逐步削弱，調(diào)控政策短期內(nèi)也難以放松，在此背景下，2017年應(yīng)該是房地產(chǎn)價(jià)格僵持的一年?！比f(wàn)科董事會(huì)秘書(shū)朱旭如是表示。

瑞銀中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤也認(rèn)為，2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整會(huì)相對(duì)溫和。由于目前市場(chǎng)整體庫(kù)存較低，過(guò)去一兩年中包括三四線地區(qū)的庫(kù)存也有下降；去年新開(kāi)工和房地產(chǎn)投資勢(shì)頭不強(qiáng)，下行空間受到一定限制；政策雖然在整體收緊，但不是大幅打壓式的調(diào)控，而是因城施政，和2010年、2011年相比調(diào)控政策相對(duì)溫和。

“溫和調(diào)整指的是房地產(chǎn)投資而非房地產(chǎn)銷(xiāo)售。房地產(chǎn)新開(kāi)工及投資的增長(zhǎng)可能由去年的7%-8%下降到今年的2%-3%，調(diào)整的幅度并不大。而在2013年到2015年，房地產(chǎn)投資調(diào)整幅度在10%-20%之間，相較而言今年的調(diào)整是溫和的。”汪濤表示。

針對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)政策走向，汪濤認(rèn)為決策層依然會(huì)因城施政，加速戶(hù)籍制度的改革以及中心城市和衛(wèi)星城市之間的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，擴(kuò)大中心城市的范圍等，但不會(huì)有重大的緊縮政策。

瑞銀中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)研究主管李智穎還特別指出，房地產(chǎn)投資信托（REITs）將是未來(lái)五年內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)的一大動(dòng)力，這有助于房企盤(pán)活資金，還可為市場(chǎng)提供高透明度、回報(bào)確定的投資工具，也是金融改革的重要一步。

招商蛇口董事會(huì)秘書(shū)劉寧也指出，預(yù)計(jì)2017年的市場(chǎng)會(huì)全面降溫，房地產(chǎn)行業(yè)的融資也會(huì)出現(xiàn)收緊，高價(jià)拿地不可持續(xù)。