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西安因房價低成網(wǎng)紅:5套房難換北京一個家

2016年12月30日 11:21 | 來源: 經(jīng)濟(jì)參考報
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在諸多的城市房價樣本中,西安范本提供了很有趣的借鑒。

這個城市,常住人口870萬左右,城市GDP超過5800億元,高校數(shù)量全國第3-4位,醫(yī)療、城市基礎(chǔ)配套穩(wěn)居西北五省龍頭,但在中國房地產(chǎn)的黃金十年,住宅均價僅僅實(shí)現(xiàn)2倍增速;這個城市,號稱世界歷史名城,加冕國家區(qū)域中心,追夢國際化第三城,但在省會房價紛紛一飛破萬時,依然艱難地處理庫存。

這是最好的城市,房價良心,百姓樂活,堪稱嘈雜世界的一股清流;這是最壞的城市,資本淡寡,投資焦荒,經(jīng)濟(jì)土臉灰頭。

5套房難換北京一個家

趙娜,女,50歲,西安城土著,最堅(jiān)定的房產(chǎn)投資者,名下商鋪3套、住宅7套。

“這兩套房子賣了快一年了,鮮少有人問津。沒辦法,只能先裝了?!?1月10日,盡管天氣已經(jīng)慢慢變冷,并不適合裝修,但趙娜還是堅(jiān)持開工,“簡單裝一下,明年實(shí)在不行,租出去?!?/p>

這兩套“砸在”趙娜手里的物業(yè),位于西安市曲江新區(qū)中軸線雁塔南路,是西安著名的富人區(qū)。3年前,趙娜用拆遷款一口氣在同一個小區(qū)全款買下兩套住宅,一戶86平方米,一戶141平方米。

“姐,您真有眼光,咱這小區(qū)地段好、戶型好,又緊挨CCBD(中央文化商務(wù)區(qū)),您就坐等升值吧。”彼時,置業(yè)顧問說得天花亂墜,趙娜也聽得心花怒放。

她回憶說,拿到購房合同那天,特地和愛人出去吃了頓大餐,慶祝他們又多了兩套房。

“買房讓我踏實(shí),讓我有安全感。”趙娜的“任性”是所有這個時代中國人的縮影,“房子,不僅是房子,更是財(cái)富、身份、甚至社會地位的象征。”而她,也自認(rèn)深諳投資之道——早買,多買,買好地段。

不過,她沒想到,2014年、2015年、2016年,在全國幾乎所有省會城市樓市都經(jīng)歷了“對號式”的走勢后,西安樓市依然低迷。她也沒想到,“好地段”曲江的房價竟然越來越低,自己虧了本。

“簡直不可思議。”趙娜說的窩火,“2013年10月份我買那會,每平方米7400元,等到2015年12月交房時,每平方米只值6100元,2016年國慶節(jié)后好了點(diǎn),市場價格大概在6500元左右。但中介講稅費(fèi)、更名費(fèi)需要買家承擔(dān)。掛出去快一年了,僅有的幾個買家去小區(qū)一看,都沒了下文。”

趙娜解釋說,兒子去年剛剛大學(xué)畢業(yè),在北京擁有穩(wěn)定的工作,與女朋友感情也穩(wěn)定,馬上準(zhǔn)備結(jié)婚生子。“活到我這個歲數(shù)還有啥,不就是孩子嘛。北京房價一天一個價,現(xiàn)在我們賣掉手里的5套房才能勉強(qiáng)為兒子在北京安個家?!?/p>

但很顯然,并沒有人愿意接盤?!皬那拔矣X得自己還算成功,但這次真是相當(dāng)受挫。房子賣了這么久也沒賣出去,北京房價再漲是一說,主要太耽誤孩子的婚姻大事。”趙娜一臉著急。

“我們小區(qū)14號樓、15號樓交房一年了。你看,樓前面依然吊塔聳立,塵土飛揚(yáng)。本該一年前到位的基礎(chǔ)設(shè)施、公共綠化到現(xiàn)在還是個‘半吊子’。賣得出去才怪。”趙娜的鄰居王欣吐槽,“這兩年曲江二期大量新樓開盤,市場消化不了,價格自然下跌。房賣不出去,建筑進(jìn)度就慢,配套設(shè)施也不可能跟上。”

王欣是和趙娜同一小區(qū)的一期3號樓的老業(yè)主,陜西臨潼人,中文系出身。他是有“曲江情結(jié)”的西安年輕人代表,大學(xué)四年見證了曲江的變美、變富。他說,那時候,做夢都想住曲江;那時候,看著“大唐芙蓉園”就覺得盛世繁華。

他的買房故事,用一句流行的話,“說出來都是淚”。

2010年,剛剛大學(xué)畢業(yè)的王欣踩遍了曲江所有樓盤,終于在雁塔南路上找到了“顏值”理想的房源,“當(dāng)時,看到小區(qū)和周邊環(huán)境就‘拔不動腿’?!北藭r,西安城新房均價6000元/平方米左右,王欣看重的樓盤8500元/平方米-1.2萬元/平方米,“出于經(jīng)濟(jì)壓力考慮,樓層戶型都選了中檔,成交價每平方米9500元,父母出的首付,我每個月還貸4000多元?!?/p>

然而很快,王欣就開始清醒,愛上一個愛不起的房子,有多痛苦,“剛上班那年我每個月月薪只有3000元,不夠還房貸,只能周末出去各種兼職。那時候,不敢見人,不敢告訴父母。為了省錢,很長一段時間天天吃泡面,吃的面黃肌瘦,有一次還暈倒在公司。后來工資上漲,才勉強(qiáng)維持住正常的生活?,F(xiàn)在,日常吃喝是沒有問題,但也不敢亂買東西,不敢旅游,同學(xué)、同事聚會更是很少參加?!?/p>

“實(shí)話講,當(dāng)初想住曲江的美好已經(jīng)被捉襟見肘的窮困盤剝的體無完膚??赡埽疫@種窮人不配住曲江吧。”王欣說的落寞。

同時,他也不敢想,自己用泡面和青春堅(jiān)守的“家”現(xiàn)在市場價格只有7500元/平方米,并不比別人“高大上”多少。

陜北煤老板折翼豪宅滯銷

討論曲江,就永遠(yuǎn)繞不開陜北人。

從陜北榆林一路向北,到神木、店塔和大柳塔,再跨過烏蘭木倫河到內(nèi)蒙古上灣、到鄂爾多斯市,這條200多公里長的狹長地帶被譽(yù)為中國的“能源走廊”。這里,每平方公里的土地之下蘊(yùn)藏著高達(dá)10億元的巨額財(cái)富。其中,鄂爾多斯,被稱作“大漠上的迪拜”;而榆林,則被冠以“中國科威特”。

與鄰居鄂爾多斯不同,榆林人喜歡在省城西安和榆林兩地買房,即使有點(diǎn)積蓄的普通家庭,也都傾向于在西安買一套房子。陜北由于氣候條件惡劣,臨近沙漠地帶,降雨稀少,歷來就有不少人遷居土地肥沃的關(guān)中。此外,雖然煤炭給榆林帶來了大量財(cái)富,經(jīng)濟(jì)總量一度逼近西安,但其軟實(shí)力與西安仍有很大差距,尤其是在醫(yī)療、教育等方面差距明顯。很多榆林人子女在西安上學(xué),畢業(yè)在西安工作,最終也就定居西安。

曾經(jīng),榆林上億的富豪很多。當(dāng)?shù)厝私?jīng)常給你舉各種例子,炫耀他們的“富”。比如,在榆林市的神木縣,身家上億的富豪如果一個挨一個地站在一起,能站滿整個縣政府附近的廣場;比如有的煤老板在東南亞賭錢,一次能輸幾千萬;比如一個煤老板去西安買房,另一個煤老板在電話里通知“順便給我捎上一柱柱”(所謂的“一柱柱”,也就是一個單元)。

“正是這種財(cái)大氣粗,讓西安普通住宅售價在6000元上下時,曲江高端住宅價格突破了2萬元?!狈康禺a(chǎn)中介唐果坦言,曲江的高端住宅最開始就是以財(cái)富階層中央住區(qū)的身份出現(xiàn),2011年以前,全靠陜北人撐著,很多項(xiàng)目不光是去陜北拓客,更努力從自身定位、建筑風(fēng)格上向客戶靠攏。

“有一次,一位陜北客戶拖著兩個麻袋進(jìn)來,說要買房,打開繩子,里面全是整捆整捆的百元鈔票?!睂τ陉儽比说摹昂尽?,唐果印象深刻,“他們開口就要最貴的,裝修全貼大理石,吊頂就要石膏穹頂、羅馬柱,怎么氣派怎么來?!倍婚g也有流傳,在西安,不止是售樓部,商場服務(wù)員聽到陜北口音都會熱情地連呼“老板”。

這些“老板”因煤暴富,但普遍文化偏低,缺乏更好的理財(cái)手段,大部分只會炒房子、炒黃金。張黎是陜北某“煤老板”的遠(yuǎn)方親戚。他講述,2012年年初,這位“老板”表舅一次性付款買下兩套別墅,付完了錢辦好了手續(xù),還是意猶未盡,想起剛從銀行取的錢還在車?yán)?,于是又開車到另一小區(qū),再次買下兩套房子。

“曲江幾乎每個小區(qū)都可以聽到陜北話,有的小區(qū)官方語言就是陜北話。我表舅住的小區(qū),大概有一百來戶都是陜北人。他們買房愛扎堆,都是親戚介紹親戚、朋友推薦朋友。來自延安、榆林兩地掛著‘陜K’‘陜J’牌照的車輛,進(jìn)進(jìn)出出,早就是很多小區(qū)一景?!睆埨柩a(bǔ)充。

這也和媒體對西安樓市置業(yè)結(jié)構(gòu)的評價相符。2010年,有報紙?jiān)谡劦轿靼矘鞘袝r說,“陜北人帶來的大量資本,直接推高了曲江房價,而后出于示范效應(yīng)其他片區(qū)跟漲?!?/p>

實(shí)際上,在煤炭“黃金十年”里,不僅房地產(chǎn),榆林市依靠煤炭經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成長為陜西省內(nèi)僅次于省會城市西安的第二大經(jīng)濟(jì)體,超過咸陽、寶雞、渭南等關(guān)中城市,成為驅(qū)動陜西經(jīng)濟(jì)“彎道超車”的一個重要引擎。

可隨著煤炭不景氣,這種“牛氣”在2012年轟然倒塌?!澳茉唇?jīng)濟(jì)破滅,陜北富豪和中產(chǎn)財(cái)富縮水,無力持續(xù)購房。而泡沫期的陜北投資客、本地能源客戶一旦退出,市場剩下的客戶就是中低收入客群。這些人群無力承擔(dān)之前炒起來的高房價,樓市只能被迫回落。而有的在前幾年就入市的豪宅,并沒有適時研究客戶需求的變化,所以造成了滯銷?!睆臉I(yè)十年,唐果的觀點(diǎn)是,“西安市場剛需化面貌日益突出,做得好沒用,客戶還是買不起。改善客戶普遍中年,相對比較挑剔,所以市場遲遲難以激活?!?/p>

而自稱早“售罄”的曲江南湖別墅項(xiàng)目,在2016年,也絲毫不見入住或裝修的痕跡。

易道顧問機(jī)構(gòu)測算,截至2016年7月,西安別墅存量面積為112萬平方米,按照近一年的月均銷售速度,消化周期達(dá)到30個月;再算上洋房、大平層,全部豪宅存量為427萬平方米,消化周期更是達(dá)48個月,遠(yuǎn)高于普通住宅市場22個月的消化周期。這意味著,粗略來看,西安豪宅消化周期目前還有33個月。

“好鄰居”鄭州成新金主?

“同樣是省會,南京、濟(jì)南千人瘋搶,合肥、鄭州房價‘上天’,為什么西安這么弱?”在西安上學(xué)、工作近10年的孫晴十分不解。

她是西安高新區(qū)一家大眾汽車4s店的業(yè)務(wù)員,單身,容貌姣好,業(yè)務(wù)能力強(qiáng)。在4s店生意最好時,很輕松就月入過萬。但也和很多“會掙錢”的女子一樣,孫晴極會花錢,每個月用來買衣服、化妝、人際交往的花銷近萬。所以,盡管看似風(fēng)光,但孫晴的實(shí)際存款并不多。

2013年,孫晴被一則“單身時有了棲身之所,戀愛時多了待嫁資本,結(jié)婚后添了安全感”的廣告啟發(fā),用身上僅有的20萬存款在長安區(qū)大學(xué)城買了屬于自己的小窩。其時,樓價為7800元/平方米,月供3500元/平方米。2015年交房后,注重生活細(xì)節(jié)的孫晴又拿出20萬,做了不錯的裝修。

但新房子還沒住多久,孫晴就被派往北郊另一家4s店工作,“長安區(qū)離北郊太遠(yuǎn)了,上班不方便,只能在北郊租房住。”

2016年,4s店生意大不如前,孫晴收入銳減,為了減輕房租房貸壓力,只好暫時把新房租出去補(bǔ)貼房貸。但問題來了——由于是新小區(qū),入住率不高,周邊又都是窮學(xué)生,房子遲遲租不出去。這讓一向淡定的孫晴十分苦惱,“說好的‘鄭州炒房團(tuán)’呢?”

關(guān)于“鄭州炒房團(tuán)”,事情是這樣的。

9月19日,央視援引國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)報道稱,8月份,在全國70個大中城市新建商品住宅價格、二手房交易價格的環(huán)比增幅“PK”中,鄭州獲得“雙料冠軍”領(lǐng)跑全國,其中,新房均價首次破萬,達(dá)到10852元/平方米。而當(dāng)月,西安新房銷售均價僅為6587元/平方米,與1月份的均價6406元/平方米相比,前8個月僅上漲181元,上漲幅度2.83%。并且,房價排到百城中的第60位,低于同在西北地區(qū)的烏魯木齊和蘭州。有媒體評論,鄭州的房價暴漲、樓市火熱反襯出西安樓市“凄凄慘慘戚戚”的窘境。

然而市場從來都是充滿笑點(diǎn)。9月底,網(wǎng)絡(luò)上開始瘋傳,中秋節(jié)期間,西安很多售樓部大批河南客戶現(xiàn)身,城東某知名樓盤被“鄭州炒房團(tuán)”掃貨式買空。之后,媒體大量跟蹤報道,讓這一事件愈演愈烈。而西安,也因?yàn)榉績r“太低”,成為2016年樓市最特別的“網(wǎng)紅”。

對此,在西安生活多年的鄭州人宋郡相當(dāng)唏噓,“西安作為教育大省,坐擁3個985,7個211。我們河南人早在幾年前陜西落戶政策開放時就陸續(xù)來西安買房,不為地段,不為價格,只為讓孩子上個好大學(xué)變得不再那么‘難’。那會,西安比鄭州吸引力強(qiáng)得多?!彼浀?,四、五年前,媒體經(jīng)常報道“鄭州開發(fā)商來西安考察學(xué)習(xí)”,原因是當(dāng)時的“西安云集了眾多全國大牌開發(fā)商、動輒數(shù)千畝大盤”,“沒想到,幾年光景,就已‘河?xùn)|河西’?,F(xiàn)在,刺激西安樓市的金主竟然變成‘鄭州’,你說諷刺不諷刺?”

宋郡今年55歲,來西安超過20年。幾年前,為了方便照顧孫子,他在兒子小區(qū)附近購置了一套兩居室,總面積95,每平方米6100元。對這套房子,他印象不是特別深,因?yàn)椤斑x擇余地不大”。但兒子在高新區(qū)買學(xué)區(qū)房的事卻讓他有一肚子話說。

“和我們河南不同,陜西人對教育要求很高,且在這方面投資很大。但西安作為省會城市相當(dāng)‘奇葩’,政府只蓋房不蓋學(xué)校,公辦小學(xué)相當(dāng)稀缺,市場上大量頂著‘交大X附小’‘西工大X附小’等‘名?!信频乃搅W(xué)校橫行。和高校有合作的開發(fā)商建一個樓盤,就在小區(qū)內(nèi)掛一個‘X附中X分?!摹畬W(xué)位房’牌子,吸引人購房。實(shí)際上非常不正規(guī),天價學(xué)費(fèi)不說,入學(xué)名額根本得不到保證。稍不注意就會上套?!彼致杂?jì)算,一年來去高新100多次,看遍了所有有上學(xué)可能性的新房、二手房。

“有一家樓盤,我們?nèi)タ戳宋辶?,置業(yè)顧問明確表示有‘學(xué)位’,可以上高新二小,最后一次揚(yáng)言只給我們‘5分鐘’考慮。那段時間,恰巧‘鄭州炒房團(tuán)’的消息鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng),兒子很擔(dān)心房價上漲,當(dāng)時就想付款。我摁了好幾次才摁住。后來,我們托人打聽才知道,那個小區(qū)一期的業(yè)主孩子根本沒學(xué)上,物業(yè)要求每家交1萬元贊助費(fèi)幫助聯(lián)系其他學(xué)校。”宋郡感慨,“西安城有名的高新一小、二小、三小、四小都是私立,學(xué)區(qū)房在這里就是一個傳說。”

不過,他也坦言,整體來看,西安房價確實(shí)良心,“20年前,1平方米約等于1400碗涼皮;今天,1平方米依然約等于1400碗涼皮?!?/p>

值得注意的是,12月5日,位于西安東二環(huán)陜建機(jī)廠的137.42畝凈地被融創(chuàng)集團(tuán)以18.5億元的價格拍得,史稱“地王”。

編輯:周佳佳

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