“限定４宗地塊形成住宅的銷售價格；預設４宗地塊的地價上限；競報企業(yè)自持商品住房面積比例；投報高標準商品住宅建設方案……”北京市規(guī)劃國土委于２８日就９月底掛牌的４宗地塊發(fā)布補充公告，細化試點地塊的競買規(guī)則及形成住宅后的銷售價格。這是北京市于９月３０日發(fā)布《關于促進本市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》后，明確試點地塊土地出讓新規(guī)則。相關部門負責人表示，新規(guī)則意在嚴控地價的同時，對項目未來房價進行預測，穩(wěn)定市場預期。

住宅銷售價格如何設定？

對于廣大的購房者而言，最關心的就是這４宗地塊形成住宅后的銷售價格。限定的銷售價格也將對周邊房價產生一定影響。

根據(jù)補充公告，海淀區(qū)永豐產業(yè)基地的３宗地塊，平均銷售限價為５３４００元／平方米，最高銷售限價為５６１００元／平方米；大興區(qū)黃村鎮(zhèn)的地塊，平均銷售限價為５５８００元／平方米，最高銷售限價為５８５００元／平方米。

北京市住建委相關負責人介紹，這４宗地塊由市級和屬地有關部門共同會商確定銷售限價。最終價格以周邊項目成交均價為基礎、綜合考慮出讓地塊周邊配套水平等因素后確定，與周邊自住房定價基本適應。這４宗地塊將有效增加中低價位、中小戶型普通商品住房供應，滿足中端自住需求，穩(wěn)定商品住房市場價格和預期。

據(jù)介紹，測算限定價格以地塊周邊可比項目近３個月成交均價為基礎。在價格測算時，首先考慮到地塊成交到上市需要一年半的周期，以及新房與二手房的價格差異，參比項目以地塊周邊新建商品房項目或建成年份較新的二手房為主；其次，參比項目為１４４平方米以下的普通住宅；選定參比項目后，經加權平均測算出近３個月銷售均價，作為出讓地塊限定價格的基礎。

“為防止不同戶型價格差異過大，也兼顧不同樓層、朝向房屋銷售的客觀需求，這次銷售限價還采取了“雙限”規(guī)則，即不僅規(guī)定項目銷售均價上限，也規(guī)定了單套的銷售單價上限。”北京市住建委相關負責人介紹。

分析人士指出，從土地供應到最終房屋的銷售，一般會有一年半到兩年的時間，現(xiàn)在就鎖定了未來的房價，意在合理引導市場預期。

出讓規(guī)則如何設計？

除了設定住宅的銷售限價，此次公告還預設了這４宗地塊的地價上限。據(jù)介紹，這次４宗地塊設定的地價上限，普遍比市場預期的成交價格水平要低。嚴控地價除了防止“高價地”的出現(xiàn)，設置地價上限也是為了引導市場主體理性參與競爭，將北京土地市場的地價水平穩(wěn)定在合理區(qū)間。

北京市規(guī)劃國土委相關負責人介紹，在土地出讓規(guī)則方面，此次補充公告中首次提出了投報高標準商品住宅建設方案的競買方式。

根據(jù)競買規(guī)則，這些地塊首先會掛牌競價，在達到預設的地價上限時，就改為現(xiàn)場競報企業(yè)自持商品住房面積比例。企業(yè)自持商品住房面積比例也有一個預設的上限，在現(xiàn)場競投達到這個上限后，就改為一次性投報自持商品住房面積比例。

當一次性投報商品住房面積比例有兩個或兩個以上的競買人投報為１００％時，如為純住宅的地塊，則轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。對于包含有獨立公建的地塊，需先競投企業(yè)自持公建的面積比例，在達到１００％后再投報高標準商品住宅建設方案。

開發(fā)商遞交投報的高標準商品住宅建設方案，由專家組成的評選委員會進行評分。評分的標準包括：綠色建筑星級、裝配式建筑實施比例、其他節(jié)能環(huán)保技術應用、規(guī)劃建設方案、企業(yè)自持商品住房運營方案等。

分析人士指出，競買規(guī)則中設置了投報高標準商品住宅建設方案的程序，體現(xiàn)了政府對于房屋建筑品質和質量的關注。北京市住建委相關負責人指出，在設計、施工、交易等環(huán)節(jié)將層層把關，確保此類項目的質量、安全符合有關標準，建筑品質與周邊新建普通商品房項目相當。

市場交易公平如何保障？

北京市住建委相關負責人介紹，對于試點地塊形成的住宅項目，杜絕變相漲價等違規(guī)行為。“將加強銷售管理，明確項目銷售不得有捆綁裝修、搭售車庫等捆綁搭售行為，或者以附加條件等限定方式變相漲價，迫使購房人接受更高價格。同時，也將嚴格查處倒號賣號等違規(guī)行為。”

根據(jù)相關規(guī)定，由于４宗地塊住宅項目性質雖為商品住房，但因限制房價，為防止購買后短期內出售牟利，這些項目將參考自住房、兩限房及經濟適用房再上市有關規(guī)定，明確購買后５年內不得出售。

北京市規(guī)劃國土委相關負責人介紹，在１０月１３日發(fā)布的補充公告提出，在競價達到合理土地上限價格后，將競報企業(yè)自持商品住房面積。企業(yè)自持的商品住房將全部作為租賃住房，不得銷售。“這符合北京市‘９·３０新政’的規(guī)定，同時也是落實國務院培育和發(fā)展住房租賃市場的要求。”

北京市住建委相關負責人表示，目前，北京市住宅對外租賃的主體主要為個人，且國內缺少企業(yè)自持住房對外租賃的政策借鑒。

下一步，北京市住建委將與北京市規(guī)劃國土委積極研究企業(yè)自持商品租賃住房后續(xù)管理政策，廣泛聽取相關部門、開發(fā)企業(yè)、經紀機構及居民的意見，盡快出臺企業(yè)自持商品租賃住房后續(xù)管理辦法，做好政策配套。