在一定的經(jīng)濟環(huán)境下，資金的逐利本質(zhì)使其流動方向往往一致。在脫歐、人民幣貶值、資產(chǎn)荒等等綜合因素的影響下，近期房地產(chǎn)市場，特別是一線城市的地產(chǎn)正迎來一輪超出業(yè)內(nèi)所有人預(yù)期的市場表現(xiàn)。一方面供地節(jié)奏受到嚴格控制，開發(fā)商在一線城市爭相搶奪地王；另一方面，熱錢也在全球資產(chǎn)配置中將著眼點逐步由海外商用物業(yè)回流到國內(nèi)，而一線城市的房產(chǎn)因其無可替代的保證增值能力，成為投資者爭相競逐的對象，這在一定程度上構(gòu)成了京滬深近期樓市價量雙升，庫存急劇下降的動力。

據(jù)萊坊攜手中銀國際發(fā)布的2016年《財富報告》顯示，根據(jù)調(diào)查，平均住宅房產(chǎn)占超高凈值人士投資財富的四分之一，逾40%的受訪者表示出未來10年內(nèi)有增加豪宅投資的意愿。有業(yè)內(nèi)人士認為，寬松的信貸政策給了這些資金流入地產(chǎn)的動力。在杠桿驅(qū)動下，大量資金開始涌入高端房產(chǎn)領(lǐng)域。鑒于一線城市住宅庫存持續(xù)降低，新房供應(yīng)縮減，二手房業(yè)主坐地起價，購房者今天相中的房子明天可能就買不到，稀缺保值性的一手豪宅成為超高凈值人群狙擊的標的。

僅以北京為例，限墅令后全市別墅庫存量被鎖定在7000套，預(yù)期“10萬元+”豪宅庫存5000套（兩者有少量重疊），在遍地豪宅的圍堵下，內(nèi)城豪宅由于存量少，地處核心區(qū)等稀缺性，交易量價異軍突起。有統(tǒng)計顯示，最近10年內(nèi)，北京四環(huán)以內(nèi)別墅有效在售存量僅62套。鑒于此，占據(jù)四環(huán)內(nèi)別墅供量半壁江山的龍湖西宸原著近日爆出一套湖景樓王雙拼別墅，備案總價1.25億元，按地面單價計算超過46萬元/平米。而該項目開盤一年累計銷售額已逼近65億元，也印證了市場對于一線城市，內(nèi)城頂級業(yè)態(tài)產(chǎn)品的高度關(guān)注。

內(nèi)城別墅單價或破35萬元

幾年前，北京釣魚臺7號院曾拋出每平方米30萬元的銷售價，當時業(yè)內(nèi)一片嘩然，認為這只是營銷噱頭，市場成交價不可能達到這一高度。然而，今年7月份，上海華僑城蘇河灣項目以高達34.49萬元/平方米單價成交一套別墅，創(chuàng)下中國內(nèi)地樓市新房有史以來最高記錄。

值得關(guān)注的是，上海華僑城蘇河灣項目與北京龍湖西宸原著項目有異曲同工之處。

從區(qū)位上來看，上海華僑城蘇河灣項目步行至南京路只需要10分鐘-20分鐘，東距外灘1000米左右，周邊金融中心、商圈資源優(yōu)質(zhì)且豐富，屬于上海內(nèi)環(huán)中的心臟地帶。而龍湖西宸原著項目位處西三環(huán)，緊鄰麗澤金融商務(wù)區(qū)，該區(qū)目前擁有億元以上企業(yè)189家，注冊資本超2300億元，SKP、五星級酒店群及大型商務(wù)配套齊全，是北京三個金融中心的新貴。此外，以麗澤金融商務(wù)區(qū)為核心，兩公里半徑內(nèi)業(yè)已匯聚了龍湖西宸原著、懋源璟岳、中國璽、昆侖域以及北京單價地王葛洲壩樊家村項目，因此該區(qū)被稱為“地王俱樂部”，土地價值紅利仍在釋放。

從產(chǎn)品特性來看，龍湖西宸原著有望以破35萬元/平方米成交的是一套雙拼湖景別墅，且是邊戶產(chǎn)品，而華僑城蘇河灣項目以34萬元/平方米單價成交的同是別墅邊戶產(chǎn)品，兩者都是京滬內(nèi)城別墅中的墅王產(chǎn)品。

從價格來看，上海蘇河灣項目報價38萬元∕平方米，目前最高以34萬元∕平方米成交。而據(jù)《證券日報》記者了解，在龍湖西宸原著項目8月推出的20套湖景別墅中，湖景樓王雙拼別墅的單價報價46萬元，已遠超上海蘇河灣頂豪價格。而其他別墅產(chǎn)品單套量級也在5000萬元以上，且8月份入市一個月已售出10套，銷售額超5億元。其中一對來自金融系統(tǒng)的投資姐妹開盤當天未能搶到房源，第二天來售樓處直接每人認購一套。

北京內(nèi)城別墅僅62套在售

今年以來，單價超過10萬元，總價超過2000萬元的豪宅成交量爆棚，其中不乏一線城市地王頻現(xiàn)的催動，尤其上海拍出了名義樓面價10萬元∕平方米，可售樓面價14.3萬元∕平方米的地塊之后，一城市縮減土地供應(yīng)。任志強稱，地方政府限制房價，連續(xù)出現(xiàn)地王，減少土地供應(yīng)，北京已經(jīng)4個月沒有土地供應(yīng)了，這導(dǎo)致住宅庫存快速下降。

事實上，從供給端來看，自2003年別墅用地禁批之后，相比公寓豪宅、大平層而言，內(nèi)城別墅成為北京高端市場上“稀缺產(chǎn)品之中的稀缺產(chǎn)品”，供應(yīng)量少，需求旺盛，因此成為全球資產(chǎn)配置的保值之選。

根據(jù)天朗數(shù)據(jù)顯示，綜合近10年北京四環(huán)以內(nèi)別墅存量來看，僅有188套，除去霄云路爛尾項目126套房源，真正入市的內(nèi)城別墅產(chǎn)品僅62套。且從2011年至今，除去2015年西宸原著項目供應(yīng)的47套別墅外，僅入市過2套別墅。從2015年下半年至今更是零供應(yīng)。

值得一提的是，在西三環(huán)麗澤金融商務(wù)區(qū)板塊，還有一塊住宅用地將出讓，市場預(yù)計，該地樓面價或?qū)⒊^10萬元∕平方米，而即便地價如此，受到政策限制，該地塊也已無法做出別墅產(chǎn)品。

在此背景之下，內(nèi)城別墅產(chǎn)品真正面臨“賣一套少一套”的局面，而坐擁西三環(huán)內(nèi)城豪宅板塊的西宸原著項目，在資產(chǎn)布局方面無疑具有更強的增值和變現(xiàn)能力。（記者 王麗新）