剛過去的8月，北京二手住宅市場繼續(xù)升溫。不少“換房族”賣掉自己的自住房產(chǎn)，加入了購房大軍。不得不提的是，一大撥兒換房人在還清上一套房子的貸款后，拿著余款再出手都不約而同地鎖定在500萬至800萬的房產(chǎn)上。多位房產(chǎn)中介經(jīng)紀人向北京晨報記者反饋，一方面是買家個人的情況不同，另一方面是房子沒有標準化一模一樣的，因此手持500萬，想買到合適的房子也并不那么容易。現(xiàn)實是，一位經(jīng)紀人帶著買家看7、8套房源，能成交1套就不錯了。

月供能承受 首付不一定湊夠

在北京大街小巷盤踞的大大小小的中介門店，成為了北京二手住宅市場的晴雨表。供職于一家中介門店的經(jīng)紀人小雨（化名）說，“進入8月，前來看房的人增多了。其中有不少人是‘賣一買一’的換房族。”“目前，在北京二手住宅交易中，六成購房人是為了換房。”偉業(yè)我愛我家市場研究院經(jīng)理孔丹表示，對于究竟是買新房，還是買二手房，部分換房人往往會有些糾結。

實際上，無論是買新房，還是買二手房，換房族都要先準備好首付款。不過，新房與二手房首付款和貸款額的計算方式有所不同。據(jù)偉嘉安捷分析師吳昊介紹說，由于北京二手住宅按照房屋評估價來計算首付款和貸款額，二手住宅的評估價比市場價低一些，所以購買市場價相同的首套二手住宅或首套新建商品住宅，二手住宅的首付款高于新建商品住宅的首付款。

吳昊算了一筆賬說，倘若購房人及家人名下沒有住宅，選購一套市場價為500萬元的新建商品住宅，面積為85平方米，辦理商業(yè)貸款期限為30年，首付款30%，為150萬元，貸款70%，為350萬元。按照目前首套房基準利率，用等額本息方式還款，月供18575.44元，需要支付本金和利息6687156.68元。這套新房要繳納契稅5萬元。

吳昊還表示，倘若購房人及家人名下沒有住宅，選購一套市場價為500萬元的二手住宅，面積85平方米。房子的評估價為400萬元，辦理商業(yè)貸款期限為30年，貸款額按照評估價的70%計算，為280萬元，所以首付款為220萬元。按照目前首套房基準利率，用等額本息方式還款，月供14860.35元，需要支付本金和利息為5349726元。這套房屬于“滿五年唯一”住房，只需要繳納契稅5萬元。

在實際交易中，部分換房族因湊不夠首付款，而錯過了買房的機會。“換房族”張宇（化名）回憶說，“今年8月，我賣了房，得到首付款180萬元。我看上海淀區(qū)一套二手住宅，總價500萬元。我用180萬元去支付海淀區(qū)二手住宅的首付，卻被中介經(jīng)紀人告知還差100萬元。我向家人借錢湊夠280萬元首付款，可是這套房產(chǎn)已經(jīng)賣出。”

買老房還是買新房？

陳昕（化名）家住房山區(qū)，距離位于東城區(qū)的父母家比較遠。今年她的孩子要上幼兒園，需要父母幫忙接送。為此，她和丈夫商量后決定賣了房山區(qū)的房子，換個距離父母家比較近的住宅。

今年5月，陳昕和丈夫把房山區(qū)的房子賣了，獲得總房款300萬元。她和丈夫名下無房，決定在東城區(qū)買一套住宅，預算為500萬元。陳昕告訴北京晨報記者，“我和丈夫通過中介看了好幾套東城區(qū)的二手住宅，發(fā)現(xiàn)房齡在2001年左右的房子，單價達到8萬元/平方米至9萬元/平方米。而房齡在上個世紀八九十年代的房子，單價在7萬元/平方米左右。500萬元的預算可以在東城區(qū)買到一套60平方米左右的二手住宅，但是房齡會比較老。老房子戶型與新房戶型不一樣，老房子往往是臥室大客廳小，一個小客廳想擺放很多家具比較困難。”陳昕和丈夫轉而考慮購買新房，但是他們在東城區(qū)轉了幾個新盤，發(fā)現(xiàn)價格太高，動輒上千萬的總價超出了500萬預算。對于買個老房子，兩人猶豫不決。

買大房子還是小房子？

為了孩子上學，孫磊（化名）與丈夫商定出售朝陽區(qū)一套住宅，換個學區(qū)房。4月底把房子掛出去，6月中旬找到了賣家，就在8月，孫磊終于收到330萬元總房款，拿著這錢計劃在西城區(qū)買一套500萬元的房子。

孫磊回憶說，“我通過中介在西城區(qū)附近看了幾套二手住宅，發(fā)現(xiàn)單價在6.5萬元/平方米左右。500萬元可以在西城區(qū)買一套70平方米左右的二手住宅。同時，我也在西城區(qū)轉了幾個新盤，發(fā)現(xiàn)單價在9萬元/平方米以上。500萬元可以在西城區(qū)買一套50平方米左右新建商品住宅。”

“相比之下，新房面積較小，不夠與老人一起居住，但是精裝修，可以拎包入住；二手住宅面積較大，能夠把老人接來一同居住，但房子還是要重新裝。”孫磊說，對于買小房子還是買大房子的問題，一家人的意見并不統(tǒng)一。他的妻子想買一套精裝小戶型新房，住進去不用裝修，比較省心。可是，他的父母卻認為面積大些的二手住宅比較好，住起來更加寬敞。如何在大房子和小房子之間做出平衡，孫磊覺得是一件煩心的事兒。（記者 武新）