最近深圳掛拍一宗商住建設(shè)土地，少見(jiàn)的是，該地塊上的建筑不允許預(yù)售，只能峻工并取得產(chǎn)權(quán)證后才能銷售。我的看法很明確，現(xiàn)售商品房沒(méi)什么稀奇，市面就有很多；可是這不能說(shuō)明現(xiàn)售房?jī)?yōu)越，期房有什么問(wèn)題。預(yù)售制在中國(guó)的商品房市場(chǎng)占主流，其真實(shí)作用是加快行業(yè)發(fā)展，幫助民眾改善居住水平。和按揭貸款讓買房者提前住上新房一樣，預(yù)售制讓開(kāi)發(fā)商加速建房，這兩個(gè)制度的發(fā)明，都可以稱得上偉大。

有人覺(jué)得，商品房預(yù)售是開(kāi)發(fā)商精心設(shè)計(jì)的騙局。他們制造“期房?jī)r(jià)格低”的假象，無(wú)償占用購(gòu)房者的預(yù)付款，也無(wú)需承擔(dān)房屋建成后的存貨成本。開(kāi)發(fā)商拿到預(yù)售款之后，獲得銀行貸款，還能到下一個(gè)項(xiàng)目囤地炒地。買房者承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)：開(kāi)發(fā)商不按期交房，或交房之后有瑕疵，維權(quán)很麻煩。據(jù)說(shuō)，預(yù)售制是開(kāi)發(fā)商利用強(qiáng)勢(shì)地位對(duì)買房者的欺壓。

這種陰謀論是不懂商業(yè)的揣測(cè)。解讀預(yù)售制，先得對(duì)房地產(chǎn)資金概況有所了解。房地產(chǎn)是資金大、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高的行業(yè)。若法律要求資金足額再蓋房，沒(méi)幾家開(kāi)發(fā)商承擔(dān)得起——即便可以，沉淀資金也是不小的浪費(fèi)。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的核心，開(kāi)發(fā)商通過(guò)合約，將眾多產(chǎn)業(yè)連接在一起，實(shí)現(xiàn)了資金的快速流轉(zhuǎn)。

房地產(chǎn)是高度金融化的產(chǎn)業(yè)。樓盤建成之前，通常有幾大資金流在支撐建設(shè)：開(kāi)發(fā)商自有資金、銀行貸款、承建商墊款、購(gòu)房者預(yù)付款。大量資金涌向這個(gè)行業(yè)，新房才得以快速建設(shè)，我們的居住水平才得以提高。這些環(huán)節(jié)中，預(yù)付款本身既是資金流，也是合約的橋梁。通過(guò)預(yù)售，商家鎖定購(gòu)房者，獲得一筆資金，再向銀行申請(qǐng)貸款。這類項(xiàng)目預(yù)期穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)較小，銀行通常很青睞。很多銀行會(huì)要求達(dá)到一定預(yù)售比例才提供貸款。

消費(fèi)者以預(yù)判較低的價(jià)格鎖定房產(chǎn)，等房屋真正到手，升值部分足以抵消預(yù)付成本。開(kāi)發(fā)商提前“低價(jià)賣房”，卻能先獲得資金。這是一個(gè)期貨性質(zhì)的合約，各國(guó)房地產(chǎn)都能看到，大宗商品也不鮮見(jiàn)。從市場(chǎng)穩(wěn)定的角度說(shuō)，開(kāi)發(fā)商通過(guò)預(yù)售試探市場(chǎng)，還有什么比真金白銀更能反映消費(fèi)意愿呢？預(yù)售降低行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，減少了很多無(wú)謂的浪費(fèi)。

買賣雙方都面臨預(yù)售房的風(fēng)險(xiǎn)。房?jī)r(jià)暴漲，開(kāi)發(fā)商會(huì)認(rèn)為賣得太便宜，吃了大虧；房?jī)r(jià)暴跌，買房者覺(jué)得不劃算，選擇毀約。交房后發(fā)現(xiàn)瑕疵，開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂、跑路，這些情形如果發(fā)生，可以付諸司法。若是司法不力，則是司法實(shí)踐的難題，并不說(shuō)明預(yù)售制本身有什么問(wèn)題。所有合同類型都會(huì)面臨糾紛，這不意味著這些合同都有合法性的問(wèn)題。

中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展十分迅速，然而和旺盛的需求相比，住房供給還是相對(duì)短缺。尤其在大城市，人們買房簡(jiǎn)直和“搶房”差不多。買房看漲基本成了一代人的心理定勢(shì)，他們大多接受預(yù)付買房。開(kāi)發(fā)商獲取資金，開(kāi)發(fā)更多樓盤。稱“預(yù)售炒房”的人沒(méi)看到，預(yù)售制是房地產(chǎn)供給的一環(huán)，它的真實(shí)作用是降低房?jī)r(jià)。

對(duì)一些人而言，等待期房是痛苦的，交一筆錢之后還要等一兩年。市場(chǎng)其實(shí)也有現(xiàn)售房，開(kāi)發(fā)商也提供這方面需求。在住房供給過(guò)剩的地方，購(gòu)房者購(gòu)買的就不是期房，而是開(kāi)發(fā)商急于出手的現(xiàn)房。這也很好地駁斥了“預(yù)售炒房”的陰謀論。

商品房預(yù)售制施行二十多年，看起來(lái)是從國(guó)外引進(jìn)的制度，其實(shí)里面包含市場(chǎng)的合理性。購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商基于不同目的，簽訂預(yù)售合同，這是市場(chǎng)自發(fā)合作的結(jié)果。取消預(yù)售制，開(kāi)發(fā)商獲取貸款、獲得土地、開(kāi)發(fā)建設(shè)的能力會(huì)大大降低。很多中小房產(chǎn)商會(huì)被逐出市場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)的資金減少，供給受限，漲價(jià)也就成為必然。這個(gè)模式并不會(huì)輕易消滅，只不過(guò)是把原本公開(kāi)透明的市場(chǎng)逼到地下，購(gòu)房者冒的風(fēng)險(xiǎn)更大。