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專家:城市住宅用地續(xù)期是否收費(fèi)由全國人大決定
近日,就《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定的城市住宅用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期問題,我國著名民法學(xué)家梁慧星撰文,回顧了《物權(quán)法》起草中關(guān)于“自動續(xù)期”規(guī)定的立法討論過程,并強(qiáng)調(diào)了解決問題的路徑。
梁慧星,是中國社會科學(xué)院學(xué)部委員,中國社會科學(xué)院法學(xué)研究所研究員。曾任第十一屆全國人大代表,第十一屆全國人大法律委員會委員,《合同法》起草組組長,《物權(quán)法》、《侵權(quán)法》、《民法典》起草組核心成員,中共中央政治局集體學(xué)習(xí)《物權(quán)法》專題講座主講人。
他回顧介紹,城市住宅用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期問題,在當(dāng)時立法過程中經(jīng)歷了幾步變化,從三次審議稿“期滿申請續(xù)期,續(xù)期付費(fèi)”,到四議稿“自動續(xù)期,續(xù)期付費(fèi)由國務(wù)院規(guī)定”,再到最終“自動續(xù)期,付費(fèi)留待將來慎重研究”。他特別指出,“慎重研究”的研究主體,是指立法機(jī)關(guān)即全國人大常委會自身,而不是國務(wù)院或者別的機(jī)關(guān)。
三議稿:土地續(xù)期要申請并付費(fèi)
梁慧星在文中回顧介紹,物權(quán)法草案第一、二、三次審議稿,均無關(guān)于住宅用地使用權(quán)期滿“自動續(xù)期”的規(guī)定。此項(xiàng)規(guī)定,是四次審議稿所創(chuàng)設(shè),至六次審議稿確定。
當(dāng)時,三次審議稿第一百五十五條:“建設(shè)用地使用權(quán)的期間屆滿,建設(shè)用地使用權(quán)消滅?!钡谝话傥迨鶙l:“建設(shè)用地使用權(quán)的期間屆滿,建設(shè)用地使用權(quán)人需要繼續(xù)使用土地的,應(yīng)當(dāng)在期間屆滿前一年申請續(xù)期,除因公共利益需要收回該土地的外,出讓人應(yīng)當(dāng)同意。建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期后,建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照約定支付出讓金;沒有約定或者約定不明確的,按照國家規(guī)定確定?!?/p>
在三次審議中,常委會組成人員針對此規(guī)定進(jìn)行了討論。賀鏗委員提出,“土地使用權(quán)消滅后怎么辦?”吳清輝(代表)提出,“在香港,有補(bǔ)地價制度。如果期限過了,使用者仍想繼續(xù)使用這塊土地,那就需要補(bǔ)地價。物權(quán)法應(yīng)該引進(jìn)補(bǔ)地價的概念?!编嵐Τ晌瘑T認(rèn)為,“住房、宅基地是私人真正的恒產(chǎn)。城鎮(zhèn)居民只有70年的使用期,買住房實(shí)際上買的是一個空間,和土地沒有關(guān)系,那么70年以后是自動消滅還是自動續(xù)期?如何保證城鄉(xiāng)居民這一部分私有財(cái)產(chǎn),草案還有繼續(xù)完善的空間?!?/p>
四議稿:自動續(xù)期,付費(fèi)由國務(wù)院規(guī)定
梁慧星介紹到,三次審議后,委員長會議決定向社會公開征求意見。共收到通過網(wǎng)絡(luò)、信件提交的意見11543件,另有26個省(市、區(qū))和15個較大市人大常委會、47個中央部門、16家大公司、22個法學(xué)院所專家,提出了意見。
社會各界針對上述規(guī)定的主要意見是:一、用地期限。有的提出,現(xiàn)行的住宅用地使用權(quán)期限太短。有的建議延長為100年或者150年。有的建議取消使用年限的規(guī)定。二、續(xù)期申請人。有的提出,一棟公寓多戶居住,建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿,是由住戶個人申請續(xù)期還是業(yè)主委員會統(tǒng)一申請續(xù)期,意見不一致時怎么辦?三、續(xù)期后的土地使用費(fèi)。有的認(rèn)為,住戶買房已經(jīng)支付了土地出讓金,續(xù)期后不應(yīng)再交費(fèi)。有的認(rèn)為,續(xù)期的應(yīng)交少量的使用費(fèi)。
對上述常委會組成人員和社會各界的意見,法律委員會研究認(rèn)為:“建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的問題,宜區(qū)分住宅用地和非住宅用地,要著眼于保障老百姓安居樂業(yè)?!睋?jù)此,法律委員會建議將這一條修改為:“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動續(xù)期;非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿,建設(shè)用地使用權(quán)人需要繼續(xù)使用土地的,應(yīng)當(dāng)在期間屆滿前一年申請續(xù)期,出讓人應(yīng)當(dāng)同意。”“建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期后,建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)支付土地使用費(fèi)。續(xù)期的期限、土地使用費(fèi)支付的標(biāo)準(zhǔn)和辦法,由國務(wù)院規(guī)定?!保ㄋ拇螌徸h稿第一百五十五條、五次審議稿第一百四十九條相同)
最終確定:自動續(xù)期,付費(fèi)留待將來慎重研究
在五次審議稿中,則有一個第一百四十九條:“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動續(xù)期;非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿,建設(shè)用地使用權(quán)人需要繼續(xù)使用土地的,應(yīng)當(dāng)在期間屆滿前一年申請續(xù)期,出讓人應(yīng)當(dāng)同意?!保ǖ?款)“建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期后,建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)支付土地使用費(fèi)。續(xù)期的期限、土地使用費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)和辦法,由國務(wù)院規(guī)定。”(第3款)
2006年10月27日,法律委員會向十屆全國人大常委會第二十四次會議提交《關(guān)于物權(quán)法(草案)修改情況的匯報(bào)》,其中提到:五次審議中“常委會組成人員對自動續(xù)期的規(guī)定,普遍表示贊成。同時,有的委員提出,續(xù)期付費(fèi)是否合適,建議進(jìn)一步研究。法律委員會研究認(rèn)為,續(xù)期后是否支付土地使用費(fèi)問題,關(guān)系廣大群眾切身利益,需要慎重對待,目前本法以不作規(guī)定為宜。屆時,可以根據(jù)實(shí)際情況再作慎重研究。因此,建議刪去這一條中關(guān)于土地使用費(fèi)的規(guī)定?!?/p>
國務(wù)院或地方政府不得決定是否收費(fèi)
梁慧星談到,《物權(quán)法》第一百四十九條關(guān)于住宅用地期滿自動續(xù)期的規(guī)定,由此確定??梢姡緱l立法機(jī)關(guān)的意思是:鑒于住宅用地使用權(quán)續(xù)期后是否支付土地使用費(fèi)問題,關(guān)系廣大群眾切身利益,需要慎重對待,目前本法不作規(guī)定,留待將來根據(jù)實(shí)際情況再作慎重研究。
梁慧星提出,應(yīng)該特別注意,從原條文中刪去“續(xù)期的期限、土地使用費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)和辦法,由國務(wù)院規(guī)定”一句,可知所謂“屆時,可以根據(jù)實(shí)際情況再作慎重研究”的研究主體,是指立法機(jī)關(guān)(全國人大常委會)自身,而不是國務(wù)院或者別的機(jī)關(guān)。質(zhì)言之,在將來由立法機(jī)關(guān)(全國人大常委會),就住宅用地使用權(quán)續(xù)期后是否支付土地使用費(fèi)問題,“根據(jù)實(shí)際情況再作慎重研究”(并作出決定)。在這之前,無論是國務(wù)院或者地方政府,均不得擅自決定住宅用地使用權(quán)續(xù)期后是否支付土地使用費(fèi)。
編輯:曾珂
關(guān)鍵詞:城市住宅用地續(xù)期
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