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5個(gè)月跌逾10%香港樓市怎么了?
香港樓市的下行風(fēng)險(xiǎn),除受經(jīng)濟(jì)社會(huì)活力不足,全要素生產(chǎn)率持續(xù)走弱等因素影響外,還與香港運(yùn)行的貨幣發(fā)行局制度直接相關(guān)。此外,香港的樓市制度也是羈絆。
近日,香港金管局在發(fā)布的《貨幣與金融穩(wěn)定情況半年度報(bào)告》中指出,由于金融市場(chǎng)波動(dòng)加劇和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力減弱,住宅物業(yè)自去年下半年開(kāi)始轉(zhuǎn)趨疲弱,樓市下行風(fēng)險(xiǎn)有增加的跡象。
香港特區(qū)政府差餉物業(yè)估價(jià)署的最新數(shù)據(jù),顯示了樓市不斷增加的下行風(fēng)險(xiǎn):2月份香港私人住宅的售價(jià)指數(shù)報(bào)272.8點(diǎn),與2014年10月水平相當(dāng),環(huán)比下跌2.19%,同比下降6.42%。且自2015年10月以來(lái),香港私人住宅的售價(jià)指數(shù)已連跌5個(gè)月,累計(jì)下跌10.88%,同時(shí)住宅成交量在去年下半年下跌了26%。今年復(fù)活節(jié)長(zhǎng)假期間,香港樓市新盤(pán)成交量更是大減80%。羸弱的樓市已直接傳導(dǎo)至香港的土地市場(chǎng),今年2月12日,香港地政總署公告顯示,春節(jié)后首次拍賣(mài)的一幅位于新界大埔區(qū)地段的住宅用地,與去年9月出讓的同一地段的地塊相比,價(jià)格大跌了66%。
去年下半年以來(lái)的香港樓市,與內(nèi)地一線城市的走勢(shì),尤其是上海、深圳等一線城市房?jī)r(jià)的瘋漲,可謂冰火兩重天。同樣面臨經(jīng)濟(jì)增速下行壓力、金融市場(chǎng)波動(dòng)等影響,為何有著不一樣的境遇?相信人們會(huì)找到一千個(gè)理由論證這種差別。不過(guò),當(dāng)前寒意迭起的香港樓市,確實(shí)可作為內(nèi)地之鏡,而非急著尋找各種理?yè)?jù),撇清兩者的關(guān)系。
首先,香港樓市的下行風(fēng)險(xiǎn),除受經(jīng)濟(jì)社會(huì)活力不足,全要素生產(chǎn)率持續(xù)走弱等因素影響外,還與香港運(yùn)行的貨幣發(fā)行局制度直接相關(guān)。香港采取的是嚴(yán)格的聯(lián)系匯率制,與美元是直接掛鉤,自身無(wú)法行使獨(dú)立的貨幣政策,其貨幣政策周期跟美聯(lián)儲(chǔ)是同步的。因此,面對(duì)經(jīng)濟(jì)減速、內(nèi)生增長(zhǎng)動(dòng)力不足等,香港無(wú)法通過(guò)匯率手段來(lái)調(diào)整支出政策和支出轉(zhuǎn)換政策。也正因此,風(fēng)險(xiǎn)最終將轉(zhuǎn)移到金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)。目前,伴隨著美聯(lián)儲(chǔ)步入加息周期,這也預(yù)示著香港樓市的下行風(fēng)險(xiǎn)或才剛剛開(kāi)始,其市場(chǎng)沖擊有多大,要看美聯(lián)儲(chǔ)加息政策的頻率。
其次,香港樓市的下行風(fēng)險(xiǎn),甚至香港經(jīng)濟(jì)內(nèi)生動(dòng)力不足,香港的樓市制度都是最大的羈絆。香港土地實(shí)行的是嚴(yán)格的拍賣(mài)制度,這可看作是一種典型的不動(dòng)產(chǎn)“做市商制度”。嚴(yán)格的土地供給管控,讓香港的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的單向市特征,即香港樓市存在很強(qiáng)的正反饋勢(shì)能,負(fù)反饋功能卻明顯不完善,是香港房?jī)r(jià)既受到美聯(lián)儲(chǔ)貨幣政策周期的影響,又受到特殊的掛牌賣(mài)制度影響的重要原因,同時(shí)也是香港房?jī)r(jià)相對(duì)超越香港當(dāng)?shù)厝厣a(chǎn)率的因素之一。
當(dāng)然,香港房?jī)r(jià)超越香港全要素生產(chǎn)率的長(zhǎng)期趨勢(shì),也是壓制香港經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和導(dǎo)致香港實(shí)體經(jīng)濟(jì)空心化的主要原因之一。即相對(duì)高企的房?jī)r(jià),抬高了香港經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行成本,持續(xù)壓縮著香港實(shí)體經(jīng)濟(jì),以及香港經(jīng)濟(jì)內(nèi)部的創(chuàng)新發(fā)展空間(從香港創(chuàng)業(yè)板的“雞肋”可見(jiàn)一斑),導(dǎo)致香港經(jīng)濟(jì)如今更類(lèi)似于一種金融掮客式軀殼。
參照香港拍賣(mài)土地制度構(gòu)筑而起的內(nèi)地土地市場(chǎng)和樓市,在樓市的表現(xiàn)上,實(shí)際與香港有著內(nèi)生的相近性。近年來(lái),上海、深圳等一些城市房?jī)r(jià)的高溫,已不同程度地出現(xiàn)了勞動(dòng)力和企業(yè)的“逃離”現(xiàn)象,這實(shí)際上也是由于房?jī)r(jià)抬高當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)運(yùn)行成本的一種擠出效應(yīng)。
由此可見(jiàn),我們?cè)谧h論香港樓市的下行風(fēng)險(xiǎn)之時(shí),有理由以香港樓市為鏡,警惕內(nèi)地空中樓閣化的房?jī)r(jià)行情的風(fēng)險(xiǎn),反思引導(dǎo)家庭部門(mén)加杠桿的思路,能否在整體經(jīng)濟(jì)去杠桿、去庫(kù)存上,哪怕起到揚(yáng)湯止沸的效果。因此,當(dāng)前不僅需要評(píng)價(jià)樓市調(diào)控政策的得失,更應(yīng)該從土地市場(chǎng)制度,乃至整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)制度體系,進(jìn)行一場(chǎng)伐毛洗髓的供給側(cè)改革。
□劉曉忠(財(cái)經(jīng)專(zhuān)欄作者)
編輯:劉文俊
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