記者：

我有兩個小問題，也是我們老百姓非常關心的。最近幾年關于房屋買賣的糾紛日益增多，但是有一方可能認為登記錯誤就狀告刑事案件，但是有一方認為是買賣合同無效的話就是民事案件。我注意到怎們這個司法解釋剛才也提到了這一點，想我們的領導回答一下到底老百姓應該怎么訴訟？ 我們也關注到網(wǎng)上最近熱議的話題，關于近期城市規(guī)劃管理意見里面提到今后可能不再封閉建小區(qū)，道路將公共化，大家關心這到底跟《物權法》是什么樣的關系？如果真是道路公共化之后，會不會與我們現(xiàn)行的《物權法》相關解釋是相違背的？謝謝。

程新文：

先回答第一個問題。根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》，我國不動產(chǎn)登記涉及的不動產(chǎn)物權主要有九大類權利，包括集體土地所有權，房屋等建筑物、構筑物所有權，森林、林木所有權，耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權，建設用地使用權，宅基地使用權，海域使用權，地役權，抵押權，這些權利可以說涉及到了日常生活、正常生產(chǎn)經(jīng)營的許多方面，非常重要。

造成你提到的實踐中比較混亂的原因很多，但究其根本而言，是由于對不動產(chǎn)登記的性質(zhì)及其在不動產(chǎn)物權變動中的作用認識不清所致。一方面，不動產(chǎn)登記是不動產(chǎn)物權的公示方式，是當事人不動產(chǎn)物權發(fā)生變動的意思表示推動的結果，不能把不動產(chǎn)物權登記理解為國家對不動產(chǎn)物權關系進行的干預，解釋為行政權力對不動產(chǎn)物權的授權或確認。另一方面，根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》的規(guī)定，我國承擔不動產(chǎn)登記的機構在性質(zhì)上是國家行政機關，就其履行不動產(chǎn)登記的法定職責及所遵循的程序而言，不動產(chǎn)登記又具有行政行為的特點。

不動產(chǎn)登記的復合性導致由此引發(fā)的訴訟就應當根據(jù)訴訟標的而區(qū)分民事或行政訴訟程序。涉不動產(chǎn)登記民事訴訟的訴訟標的應當是針對不動產(chǎn)物權的歸屬或原因行為（買賣、贈與、抵押等基礎法律關系）；涉不動產(chǎn)登記行政訴訟的訴訟標的針對的是登記行為本身，即在行政訴訟中人民法院審查的是登記行為的合法性。

當然，根據(jù)《行政訴訟法》第61條的規(guī)定，在涉及登記的行政訴訟中，當事人申請一并解決相關民事爭議的，人民法院可以一并審理。這一規(guī)定的目的是為了完善民事爭議和行政爭議交叉時的處理機制，便于糾紛的一次性解決，方便當事人訴訟，并未改變相關爭議的民事糾紛性質(zhì)，對此應當有正確的認識。

這位記者朋友提到的第二個問題，我們也注意到了。《中共中央 國務院關于進一步加強城市規(guī)劃建設管理工作的若干意見》中提到了新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設封閉住宅小區(qū)；已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化。正像有關部門所介紹的那樣，封閉住宅小區(qū)是農(nóng)耕時代的產(chǎn)物，我們現(xiàn)在已經(jīng)處于21世紀工業(yè)化、信息化和新型城鎮(zhèn)化的新時代，推進現(xiàn)代化城市建設需要我們有新的理念和探索。我們認為，上述舉措的目的是為了實現(xiàn)物和有關資源效益的最大化，這是一個非常具有前瞻性的、與時俱進的城市發(fā)展理念，是貫徹落實十八屆五中全會提出的五大發(fā)展理念中的共享發(fā)展理念的體現(xiàn)，也是落實中央城市工作會議的重要舉措，符合當今世界的潮流和發(fā)展趨勢，對于推進城市現(xiàn)代化具有重要指導意義。目前，黨中央、國務院提出的這一意見屬于黨和國家政策的層面，涉及包括業(yè)主在內(nèi)的有關主體的權益保障問題，還有一個通過立法實現(xiàn)法治化的過程。作為人民法院，我們將密切關注，并積極應對。