新華社上海12月20日電題:三成大中城市同比上漲 2016年樓市高庫存壓力仍難減

新華社記者鄭鈞天、杜放

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日公布的“2015年11月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”顯示,11月份房?jī)r(jià)同比上漲的城市數(shù)量已達(dá)三成,同時(shí)部分三線城市房?jī)r(jià)開始止跌企穩(wěn)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,從11月房?jī)r(jià)走勢(shì)來看,部分一線城市房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)日益凸顯,一線城市未來也將面臨庫存去化難題。同時(shí),隨著樓市進(jìn)一步分化,二三線城市樓市庫存壓力依然可觀。

深圳仍是上漲“領(lǐng)頭羊” 三線城市止跌

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)顯示,11月份房?jī)r(jià)同比上漲的城市數(shù)量達(dá)到21個(gè),占比30%。房?jī)r(jià)漲幅最高的城市依然是領(lǐng)漲全國(guó)房?jī)r(jià)12個(gè)月的深圳,與去年同期相比上漲38.9%。

從環(huán)比方面,11月份全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)33個(gè),接近半數(shù)。深圳仍是“領(lǐng)頭羊”,新房?jī)r(jià)格比上月大漲2.9%。

部分城市樓市為何再現(xiàn)“暖冬”?對(duì)此,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉解讀稱,政策效果不斷顯現(xiàn),是房?jī)r(jià)上漲城市不斷增加、漲幅擴(kuò)大的主要原因。

業(yè)內(nèi)人士表示,今年以來,包括降息、降低首付比例、公積金政策調(diào)整等一系列房地產(chǎn)優(yōu)惠政策陸續(xù)出臺(tái),其促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售的政策效果已開始顯現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示,今年11月全國(guó)商品房銷售面積超過1.4萬平方米,增速比傳統(tǒng)上屬旺季的10月還高3.1個(gè)百分點(diǎn);11月銷售額近萬億元,同比激增20.2%,比“銀十”提高7.8個(gè)百分點(diǎn)。

劉建偉說,從11月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格來看,較上年同期的環(huán)比綜合平均漲幅已由自7月份連續(xù)四個(gè)月的漲幅回落轉(zhuǎn)為漲幅擴(kuò)大,這表明部分城市房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)企穩(wěn)勢(shì)頭。

值得關(guān)注的是,三線城市一年以來首次止跌。數(shù)據(jù)顯示,11月份國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查的三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比由下降轉(zhuǎn)為基本持平。這一因素進(jìn)一步拉升了當(dāng)月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)的整體漲幅。

一線城市供需明顯高端化 拉高整體房?jī)r(jià)水平

“年底中高端住宅市場(chǎng)大幅放量,拉升了一線城市的成交均價(jià),是11月房?jī)r(jià)走勢(shì)中的新變化?！笔腊钗豪硎巳A東區(qū)研究部資深董事謝晨說。記者近期在北京、上海和深圳等一線城市調(diào)查發(fā)現(xiàn),盡管2015年樓市接近“收官”,但一線城市部分房地產(chǎn)市場(chǎng)不冷反熱。

11月7日,深圳新房市場(chǎng)近十年來的最大體量推盤——深圳龍華壹城中心1637套房源在6個(gè)小時(shí)內(nèi)售罄,簽約金額高達(dá)60億元。在北京,多個(gè)在售樓盤從12月1日開始提價(jià),如遠(yuǎn)洋地產(chǎn)宣布旗下某品牌高端住宅產(chǎn)品價(jià)格上浮5%。

業(yè)內(nèi)人士表示,三季度以來,一線城市“地王”頻出推高了后市的房?jī)r(jià)預(yù)期。如11月2日,北京豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)地塊以83.4億元成交價(jià)晉身北京歷史上“地王”總價(jià)第三名;11月26日,信達(dá)地產(chǎn)以72.99億元獲得上海市楊浦新江灣城某地塊,樓板價(jià)近5萬元/平方米,刷新2015年上海宅地成交記錄,成為上海年內(nèi)“地王”。

“一線城市土地價(jià)格大幅度上漲的后果之一,就是部分區(qū)域房?jī)r(jià)出現(xiàn)新一輪上漲乃至過快上漲。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,由于從2013年開始,一線城市“地王”頻現(xiàn),新上市的商品房定價(jià)出現(xiàn)高端化趨勢(shì),拉高整體房?jī)r(jià)水平。

記者在上海調(diào)查發(fā)現(xiàn),最近有區(qū)域性地王“出沒”的新江灣城、莘莊、江橋等板塊,由于樓板價(jià)已趕超同區(qū)域商品房售價(jià),使得周邊二手房主出現(xiàn)臨時(shí)“漲價(jià)”15%-20%。

高庫存壓力仍現(xiàn) 市場(chǎng)可能進(jìn)一步分化

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,截至今年11月末,商品房待售面積近7億平方米,而去年同期尚不足6億平方米,一年陡增1萬億平方米。業(yè)內(nèi)人士表示,這表明未來中國(guó)樓市庫存積壓仍很可觀。

北京萬科總經(jīng)理劉肖認(rèn)為,北京、上海等一線城市已呈現(xiàn)出住宅價(jià)格豪宅化、高端滯銷化的趨勢(shì)。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),截至目前,北京年內(nèi)銷售單價(jià)超過10萬元/平方米的住宅項(xiàng)目達(dá)到25個(gè),2016年此類價(jià)位的豪宅數(shù)量將翻番。對(duì)此,亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅等市場(chǎng)人士均表示擔(dān)憂:“2016年5000套豪宅價(jià)格產(chǎn)品的潛在供應(yīng),與每年北京樓市最高僅200套豪宅的去化需求速度形成了強(qiáng)烈的反差,在供過于求的嚴(yán)峻形勢(shì)下,高價(jià)商品房市場(chǎng)正在形成‘堰塞湖’?！?/p>

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,由于住宅庫存居高不下,三四線城市房?jī)r(jià)下降壓力已傳導(dǎo)至二線城市;一線城市樓市雖然現(xiàn)在仍供不應(yīng)求,但后市可能出現(xiàn)高房?jī)r(jià)引發(fā)的滯銷狀況。記者在一些西部省份調(diào)查了解到,一些地級(jí)市的樓盤已積壓了兩三年,當(dāng)?shù)亻_發(fā)商甚至表示“未來兩年內(nèi)狀況很難改善”。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示,盡管一線城市需求量大、豪宅頻出,但普通住宅市場(chǎng)依然供不應(yīng)求,樓市存在供給結(jié)構(gòu)矛盾。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛認(rèn)為,從目前來看,銷售增長(zhǎng)顯現(xiàn)乏力,庫存壓力卻緩解有限。因此,2016年住房市場(chǎng)仍可能進(jìn)一步分化。(完)