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去年土地出讓金首超4萬億 仍是地方政府主要財源
土地依舊是地方政府的主要財源。
7月10日,財政部網(wǎng)站公布去年全國財政決算總計28張表格,其內(nèi)容主要是一般公共預(yù)算收支、政府性基金收支、國有資本經(jīng)營收支等分項。
最讓人關(guān)注的數(shù)據(jù)便是2014年國有土地使用權(quán)出讓金收入,這部分被俗稱為土地財政收入,去年的總額約為40480億元,高于預(yù)算數(shù)17.6%。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,土地出讓景氣與否和地方政府錢袋子密切相關(guān),盡管去年樓市運行并不算火熱,但土地出讓金仍保持在高位也說明了這一點。
他說,要真正改變過去長期依賴土地財政的情況,還需要一段很長的時間,仍需繼續(xù)推進(jìn)各項結(jié)構(gòu)性改革,包括改善稅收結(jié)構(gòu)以及解決地方收支兩端不匹配問題。
去年土地出讓再創(chuàng)新高
財政部數(shù)據(jù)顯示,2014年全國政府性基金收入約為54114億元,為預(yù)算數(shù)的114.4%,大幅高于預(yù)期。之所以高于預(yù)期,其主要是因為國有土地使用權(quán)出讓金收入高于預(yù)期。
2014年國有土地使用權(quán)出讓金收入約40480億元,高于預(yù)算數(shù)17.6%,在全國政府性基金收入總盤子中占比近八成,再創(chuàng)歷史紀(jì)錄。
但需要注意的是,雖然再創(chuàng)新高,但決算數(shù)僅為預(yù)算數(shù)的117.6%,對比2013年決算數(shù)為預(yù)算數(shù)的152.6%,相關(guān)增幅已經(jīng)回落。
中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,其實2014年房地產(chǎn)投資已經(jīng)在減速,多個城市的土地成交面積和土地出讓金同比均下降,地方經(jīng)濟(jì)已經(jīng)感受到這種雙重壓力。
業(yè)界普遍認(rèn)為,在房地產(chǎn)市場面臨轉(zhuǎn)型之際,地方政府對土地財政的依賴很難持續(xù)。
首先的壓力還不是來源于土地市場,而是來自供地端。國土部網(wǎng)站公布2014年國土資源主要統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,全國國有建設(shè)用地供應(yīng)61.0萬公頃,同比下降16.5%,全國國有建設(shè)用地批準(zhǔn)面積為近三年同期最低水平。
據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解,目前國土資源部還基本確定通過兩個手段,對地方城市的建設(shè)用地規(guī)模進(jìn)行剛性約束。
其一是要求地方政府制定城市發(fā)展總體規(guī)劃等規(guī)劃時,規(guī)劃期內(nèi)的新增建設(shè)用地總量不能突破現(xiàn)有土地利用總體規(guī)劃的總量。其二是國土資源部準(zhǔn)備通過開展編制重點城市群土地利用規(guī)劃、村土地利用規(guī)劃的方式,進(jìn)一步約定新增建設(shè)用地規(guī)模,從而確保“最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度”得以落實。
根據(jù)北京、上海、廣州、南京、廈門等多地公布的2015年土地供應(yīng)計劃,多個城市的土地供應(yīng)計劃整體“瘦身”,北京、上海、廣州三個一線城市的降幅均超過20%,其中北京計劃供應(yīng)居住用地僅1200公頃,同比下降了27.27%,創(chuàng)下了近幾年土地供應(yīng)的新低。
下半年市場或好于預(yù)期
根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計,目前可查的20個省市的土地依賴度情況,有12個省國有土地出讓金占財政收入比重超過50%。其中,海南、江西2014年國有土地出讓金甚至占到財政收入的75%。
同策咨詢研究發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,即使是北上廣,2013年對土地財政依賴度也高達(dá)50%-60%。
嚴(yán)躍進(jìn)說,修正地方政府財源與賣地收入緊密掛鉤的情況是一個大趨勢,但這涉及整個財稅體制的改革,功成不在一朝一夕,短期看,地方土地出讓收入驟降也不利于整個宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。
由于土地供應(yīng)收緊,2015年上半年土地市場成交量明顯減少。中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2015年上半年,全國百強(qiáng)城市合計出讓11813宗土地,比去年的12782宗減少了969宗。土地出讓面積由去年的8.15億平方米降至今年的6.15億平方米,降幅達(dá)24.6%。
而土地出讓金僅為7021.7億元,同比2014年同期的10890億元下調(diào)了35.5%。成交樓面均價也由去年的1317.06元/平米降到了1138.09元/平米。
但隨著房地產(chǎn)市場成交和房價的回暖,土地市場也開始在夏天逐漸回溫,溫州等地也再次有地王出現(xiàn)。
有數(shù)據(jù)還顯示,6月300城市住宅用地推出規(guī)劃建筑面積9534萬平米,環(huán)比增44%,成交規(guī)劃建筑面積5993萬平米,環(huán)比增38%,宅地市場環(huán)比繼續(xù)向好,回暖趨勢逐步顯現(xiàn)。
多個地方政府也將鉚足勁在下半程發(fā)力。根據(jù)鳳凰房產(chǎn)統(tǒng)計,今年1-5月份,廣州商住用地面積只推出了全年計劃的8%,也就是說,九成多的商住土地需在下半年推出。
嚴(yán)躍進(jìn)分析,下半年一線城市的土地市場會繼續(xù)活躍,尤其是上海、深圳這兩個城市,房企拿地的意愿較大,“地王”或許還會出現(xiàn)。另外,今年一些高庫存的三四線城市,可能會限制土地出讓規(guī)模,但市場熱度可能會好于預(yù)期。
編輯:羅韋
關(guān)鍵詞:土地 去年 城市 地方政府