原標(biāo)題：京城頂豪單價逼近50萬元 核心城區(qū)新盤最易“觸頂”

　　當(dāng)黃浦灣將上海頂豪市場的標(biāo)桿定在38萬元/平方米時，北京的頂豪市場卻開始向50萬元挺進(jìn)。日前，記者獲悉合生霄云路8號即將推出空中四合院產(chǎn)品，起價36萬元/平方米，最高單價50萬元/平方米。業(yè)內(nèi)人士表示，雖然50萬元單價的頂豪只是極個別項(xiàng)目的極個別產(chǎn)品，但今年京城頂豪市場量價飆升的局面已經(jīng)確定，以單價10萬元項(xiàng)目為基礎(chǔ)、20萬元項(xiàng)目為頂部的格局將初步形成。西宸原著、融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目、北平府等位于四環(huán)內(nèi)核心城區(qū)的全新項(xiàng)目將率先觸頂20萬元級別。

　　頂豪價格再被刷新

　　作為京城著名豪宅項(xiàng)目，合生霄云路8號是率先站在10萬元級別的項(xiàng)目之一。此次推出的空中四合院，是其位于樓頂?shù)漠a(chǎn)品，上下兩層，面積近千平方米。據(jù)內(nèi)部人士透露，空中四合院的樣板間早已面世，價格區(qū)間也是早就定下來的，但入市銷售是近期才決定的。該人士告訴記者，之所以選擇近期入市，是“順勢而為”。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年，將有包括西宸原著、中赫萬柳書院、融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目和保利首開東壩項(xiàng)目等在內(nèi)的20余個豪宅項(xiàng)目入市，未來售價均將超過10萬元/平米。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅、中原地產(chǎn)首席分析師張大偉等業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在10萬元級別頂豪供應(yīng)爆棚的豪宅元年，“北京四環(huán)以里或者頂豪項(xiàng)目中，在2015年出現(xiàn)單價破20萬的房源，基本沒懸念。”

　　據(jù)其分析，其中，融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目已經(jīng)獲得了16.5萬元/平方米的預(yù)售許可證，其最高單價達(dá)到19萬元/平方米，年內(nèi)突破20萬元也沒問題。作為四環(huán)內(nèi)在售的唯一別墅新盤，由龍湖與葛洲壩聯(lián)合打造的西宸原著也將是沖頂20萬元的有利人選。

　　成交大幅飆升

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，今年北京10萬元級別的供應(yīng)將超過2000套，去年全年同類產(chǎn)品的成交才27套。市場能否消化如此大幅增加的供應(yīng)？

　　郭毅認(rèn)為豪宅市場的需求始終存在，只是需要合適的產(chǎn)品刺激。據(jù)其介紹，“去年一共成交了27套十萬元以上的項(xiàng)目，每個項(xiàng)目成交一兩套，但是今年到現(xiàn)在已經(jīng)成交了23套10萬以上的項(xiàng)目，其中17套都簽到了萬柳書院。”

　　伴隨著豪宅市場的集中入市，市場格局也逐漸發(fā)生了變化，北京樓市被“豪宅化”的速度正在加快。“近兩年，北京五環(huán)內(nèi)住宅用地供應(yīng)僅14宗，四環(huán)內(nèi)僅有5宗，而未來四環(huán)內(nèi)基本已經(jīng)沒有住宅用地。目前，五環(huán)內(nèi)商品房住宅部分僅有存量合計在8萬套左右，而四環(huán)的存量不足1萬套。”北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計，今年北京四環(huán)內(nèi)的新房房價已普遍邁入“8萬門檻”。

　　胡潤研究院發(fā)布的《2014中國高凈值人群養(yǎng)生白皮書》顯示，除港澳臺之外的全國31個省、市、自治區(qū)中，千萬富豪(含億萬富豪及以上)人數(shù)已達(dá)109萬人，億萬富豪人數(shù)已達(dá)6.7萬人，其中定居北京的千萬富豪達(dá)到19.2萬人，億萬富豪達(dá)到1.13萬人，全國排名第一。胡潤預(yù)測，未來三年，中國億萬資產(chǎn)以上的富豪人數(shù)可能達(dá)到7.3萬人，千萬富豪可能達(dá)到121萬人。

　　核心城區(qū)新盤最易“觸頂”

　　張大偉認(rèn)為：“中國從來不缺有錢人，缺的是能夠讓富豪們怦然心跳的產(chǎn)品。”那么，在今年頂豪井噴的市場，什么樣的產(chǎn)品才能最先觸頂？最先打動頂級置業(yè)者的心？

　　張大偉認(rèn)為，首先是占據(jù)城市核心區(qū)域或擁有絕對景觀資源的低密度產(chǎn)品。地段價值是頂豪的基礎(chǔ)所在，因?yàn)槌鞘泻诵膮^(qū)豪宅項(xiàng)目占據(jù)著頂級生活資源和品質(zhì)優(yōu)勢，越是靠近城市核心區(qū)的產(chǎn)品，越能受到金字塔頂層的置業(yè)者的青睞。“北京2006年到現(xiàn)在，三環(huán)以內(nèi)的別墅供應(yīng)量是46套，四環(huán)以內(nèi)的是182套，再分到每個社區(qū)，其實(shí)就是那么幾十套的房子。”亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，核心地段的別墅產(chǎn)品可以稱得上是真正的絕版。

　　郭毅認(rèn)為，相對于老項(xiàng)目飆車新高價而言，全新的頂豪項(xiàng)目更容易被市場接受,“這樣的產(chǎn)品更具前瞻性”。“新項(xiàng)目、位置好的、產(chǎn)品比較有特點(diǎn)的項(xiàng)目，更容易吸引現(xiàn)在絕對的頂豪人群。”

　　“能在北京四環(huán)尋覓一處居所，已是一件極其奢侈的事，更別說在三環(huán)內(nèi)購置一套別墅。”北京龍湖營銷總監(jiān)李亮認(rèn)為，此次龍湖推出的別墅西宸原著位于西三環(huán)區(qū)域，相比于城市公寓，別墅產(chǎn)品非常復(fù)雜，其稀缺價值更加突出。從市場發(fā)展來看，2015年是高端市場分化的一年。高價地推高了房價，市場也會進(jìn)行“偽豪宅”、“真豪宅”的大比拼，不少地段在五環(huán)外、品質(zhì)上無特色的項(xiàng)目將面臨去化速度下降的問題。

　　京華時報記者 魯歡