近年來(lái)，百貨公司銷售增長(zhǎng)滯緩，利潤(rùn)率持續(xù)下滑，而以百貨業(yè)為代表的商業(yè)地產(chǎn)是個(gè)“燒錢”的項(xiàng)目，傳統(tǒng)零售業(yè)下行已使近幾年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)遍地開花所積累的隱憂開始顯現(xiàn)。

　　隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)步入“深度轉(zhuǎn)型”、轉(zhuǎn)為“中高速”增長(zhǎng)，商業(yè)地產(chǎn)亟須引入更加創(chuàng)新的可持續(xù)發(fā)展模式。

　　內(nèi)憂外患　百貨變“擺貨”

　　隨著各時(shí)尚品牌紛紛啟動(dòng)電商戰(zhàn)略，加速線上線下融合，昔日業(yè)態(tài)劃分明確的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局已悄然打破。在這場(chǎng)變革中，百貨商場(chǎng)已從上世紀(jì)一枝獨(dú)秀的商業(yè)明星陷入而今“內(nèi)外交困”的戰(zhàn)略窘境。

　　相對(duì)實(shí)體零售，網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物平臺(tái)的進(jìn)入門檻相對(duì)較低、網(wǎng)店租金和人員開支等環(huán)節(jié)的成本較少，因而“更低的價(jià)格”和“更多低價(jià)的商品”成為網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物吸引消費(fèi)者的主要手段；快速膨脹的網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物沖擊著實(shí)體百貨，許多實(shí)體商鋪已淪為網(wǎng)購(gòu)的“試衣間”。

　　此外，近年來(lái)，由于物業(yè)租金和員工開支等運(yùn)營(yíng)費(fèi)用持續(xù)上漲，加之銷售增長(zhǎng)乏力，國(guó)內(nèi)百貨的經(jīng)營(yíng)壓力增大，利潤(rùn)空間遭受擠壓。據(jù)世邦魏理仕調(diào)查，2011－2014年間，樣本百貨企業(yè)的物業(yè)租金和員工開支年均復(fù)合增長(zhǎng)分別為14.0％和18.5％，而同期營(yíng)業(yè)收入年均復(fù)合增速僅為8.8％。有些商鋪到期再續(xù)約租金上漲30％甚至更高，這進(jìn)一步壓縮了百貨類企業(yè)的利潤(rùn)空間。

　　傳統(tǒng)百貨不僅面臨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減速、渠道競(jìng)爭(zhēng)加劇、零售模式變革、經(jīng)營(yíng)成本上漲等“外困”；在內(nèi)部，其現(xiàn)有商場(chǎng)的硬件條件和經(jīng)營(yíng)模式也在一定程度上制約了百貨在新的商業(yè)環(huán)境下的進(jìn)一步發(fā)展。

　　傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)泡沫隱憂

　　記者近期調(diào)研發(fā)現(xiàn)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的長(zhǎng)三角一些地區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目已面臨供大于求。一些商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況不佳，有的已陷入慘淡維生的困境，大量土地處于低效利用乃至閑置的狀態(tài)。有的項(xiàng)目引發(fā)的資金危機(jī)已影響實(shí)體產(chǎn)業(yè)。

　　據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)，近年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)遍地開花所積累的隱憂已經(jīng)開始顯現(xiàn)，2014年至2016年，優(yōu)質(zhì)商鋪新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將達(dá)2370萬(wàn)平方米，為2013年存量的59.5％。部分二線城市和低能級(jí)城市短期內(nèi)開發(fā)量過(guò)大，尤其是位于非成熟商圈、由不具備商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的發(fā)展商開發(fā)的項(xiàng)目占比較高，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)空置率可能持續(xù)處于高位，部分項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)招商困難的情況。

　　另?yè)?jù)戴德梁行監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，未來(lái)二至三年，上海優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量將達(dá)到330萬(wàn)平方米。全國(guó)新增供應(yīng)在50萬(wàn)平方米以上的城市更是不勝枚舉。

　　實(shí)際上，以百貨業(yè)為代表的商業(yè)地產(chǎn)是個(gè)“燒錢”的項(xiàng)目。一旦經(jīng)營(yíng)不善，會(huì)讓投資方陷入泥潭。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在商業(yè)項(xiàng)目上馬之前，應(yīng)科學(xué)考量各種因素規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)。

　　上海市各地在滬企業(yè)（商會(huì)）聯(lián)合會(huì)會(huì)長(zhǎng)胡雅龍說(shuō)，應(yīng)結(jié)合預(yù)期人口規(guī)模、區(qū)域交通、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)等條件，理性發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，而不是拍腦袋決策，將其做成“政績(jī)工程”，甚至催生新的商業(yè)地產(chǎn)泡沫。

　　商業(yè)地產(chǎn)如何破解轉(zhuǎn)型之困

　　近年來(lái)，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展和中產(chǎn)階級(jí)的崛起，商業(yè)地產(chǎn)零售物業(yè)的發(fā)展異常迅猛。遍布各地的城市綜合體，林林總總的購(gòu)物中心在短短幾年內(nèi)紛紛拔地而起，漸漸取代了傳統(tǒng)的大型百貨公司。

　　上海實(shí)業(yè)城市開發(fā)集團(tuán)有限公司董事局原主席倪建達(dá)認(rèn)為，未來(lái)城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，更多的是通過(guò)特色經(jīng)營(yíng)，通過(guò)服務(wù)的提升來(lái)為商業(yè)資產(chǎn)增值。

　　“隨著中國(guó)中產(chǎn)階層的崛起，消費(fèi)者日趨成熟，擁有了更廣泛的消費(fèi)需求和品味風(fēng)格，這也意味著中國(guó)的零售地產(chǎn)在盈利的同時(shí)，需要提升消費(fèi)者體驗(yàn)，并引入更加創(chuàng)新的可持續(xù)發(fā)展模式。而這一切，都取決于一個(gè)零售地產(chǎn)商的DNA。”仲量聯(lián)行大中華區(qū)及上海零售地產(chǎn)部總監(jiān)鄧汝舜說(shuō)。

　　以上海環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)IAPM為例，開發(fā)商香港新鴻基地產(chǎn)主打“夜行消費(fèi)”的新購(gòu)物理念，為了在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，上海環(huán)貿(mào)商城通過(guò)變換中庭裝飾、經(jīng)常性舉辦歌迷見面會(huì)等活動(dòng)來(lái)吸引顧客。另外值得一提，其軟性服務(wù)也十分到位。如環(huán)貿(mào)在試運(yùn)營(yíng)期間保安人員及時(shí)為顧客提供指引、洗手間時(shí)刻清潔、總能看到殷切的員工為顧客服務(wù)，以體現(xiàn)管理的持續(xù)性。

　　記者在上海靜安嘉里中心也發(fā)現(xiàn)，新建商業(yè)中心更注重自身的差異化競(jìng)爭(zhēng)，大力發(fā)展目的性及體驗(yàn)式消費(fèi)，如嘉里中心引入大量新品牌入駐，A＆F、Tory　Burch等都是首次正式進(jìn)入上海。

　　同時(shí)，許多購(gòu)物中心的餐飲業(yè)務(wù)比例大幅上升。如IAPM引入了大量如Greyhound　Café、Gucci　Café、稻香等時(shí)尚高端餐飲，以及Pure　Yoga此類娛樂(lè)業(yè)態(tài)融入其中。在新品牌及餐飲娛樂(lè)業(yè)態(tài)的共同作用下，消費(fèi)者明確了商場(chǎng)的定位及優(yōu)勢(shì)，商場(chǎng)也借此擁有了增流擴(kuò)銷的基礎(chǔ)。

　　此外，還有不少傳統(tǒng)零售物業(yè)都選擇通過(guò)開發(fā)線上平臺(tái)的方式來(lái)應(yīng)對(duì)電商的沖擊，以匯金百貨為例，自電商沖擊伊始就開始準(zhǔn)備線上平臺(tái)的構(gòu)建。經(jīng)過(guò)兩年的準(zhǔn)備如今已經(jīng)正式由傳統(tǒng)實(shí)體百貨向線上電商擴(kuò)張，與徐家匯商城、天貓、京東等線上網(wǎng)站的合作也加速推動(dòng)了供應(yīng)商向線上發(fā)展的步伐。

　　專家認(rèn)為，在中國(guó)的許多大城市中，商業(yè)地產(chǎn)的快速增長(zhǎng)并非是由經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而帶來(lái)的需求所推動(dòng)，而更多的是受地方政府的決策引導(dǎo)所致。

　　零點(diǎn)研究咨詢集團(tuán)董事長(zhǎng)袁岳指出，很多地方政府都熱衷于開發(fā)新的中央商務(wù)區(qū)，以便借此來(lái)推動(dòng)土地的銷售、城市的發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)以及整體房地產(chǎn)的投資，以保證地方財(cái)政收入和地方經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。“例如，西部某中心城市審批通過(guò)了100多個(gè)購(gòu)物中心，已建了30多個(gè)，這個(gè)城市怎么容納得了？如果政府不加以制約，當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)泡沫隨時(shí)可能破裂。”

　　世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部執(zhí)行董事陳仲偉表示，天津、沈陽(yáng)等二線城市的人均土地供應(yīng)已經(jīng)較高，人口吸引力小的三四線城市的情況則更加嚴(yán)重。除了要面對(duì)大量新增供應(yīng)所帶來(lái)的市場(chǎng)壓力，還需克服新興區(qū)域有待完善的基礎(chǔ)和公共設(shè)施建設(shè)以及交通不便等問(wèn)題。

　　陳仲偉認(rèn)為，地方政府應(yīng)減緩?fù)频貨_動(dòng)，提早規(guī)劃、加快基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)，盡快改善新中央商務(wù)區(qū)的工作和居住環(huán)境。新中央商務(wù)區(qū)的土地供應(yīng)合理性與基礎(chǔ)建設(shè)的及時(shí)性相結(jié)合，將有利于商業(yè)的健康發(fā)展。從長(zhǎng)期及可持續(xù)的角度來(lái)講，地方政府也定將從中獲益。

　　業(yè)內(nèi)人士建議，政府應(yīng)嚴(yán)控城市開發(fā)建設(shè)強(qiáng)度，對(duì)新增建設(shè)用地供應(yīng)實(shí)行“硬約束”。更多從促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和城市功能完善的角度來(lái)調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步結(jié)合國(guó)際及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)最新動(dòng)向、人口集聚速度規(guī)模等因素，進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)，適時(shí)控制其速度、節(jié)奏，防止商業(yè)地產(chǎn)“一枝獨(dú)秀”、“過(guò)度超前”。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，科學(xué)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的根本在于結(jié)合經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、人口遷移等多種因素，合理把握商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)更好協(xié)同發(fā)展。