自2014年底以來(lái)，國(guó)內(nèi)房企20強(qiáng)的佳兆業(yè)接連被曝出樓盤被鎖、債務(wù)違約、資金鏈斷裂，最終走到破產(chǎn)邊緣，只能選擇重組以求生存。受佳兆業(yè)事件影響，眾多房企遭遇了信用評(píng)級(jí)下調(diào)“黑天鵝”，在此背景下，外國(guó)熱錢不二選擇的中國(guó)房企不再是遭哄搶的“香餑餑”，而是眾資金規(guī)避的“黑烏鴉”。

　　根據(jù)標(biāo)普最新發(fā)布的報(bào)告顯示，從2014年下半年開始，評(píng)級(jí)下調(diào)以及負(fù)面展望調(diào)整的內(nèi)地房企數(shù)量明顯上升。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，去年下半年至今，評(píng)級(jí)下調(diào)的房企數(shù)量多達(dá)12個(gè)，而此前兩年評(píng)級(jí)下調(diào)企業(yè)數(shù)量總和僅為8個(gè)。與此同時(shí)，負(fù)面展望調(diào)整的房企數(shù)量也創(chuàng)下近兩年來(lái)的新高。

　　最近遭到評(píng)級(jí)下調(diào)的房地產(chǎn)企業(yè)包括佳兆業(yè)、金地集團(tuán)、富力地產(chǎn)、雅居樂(lè)地產(chǎn)、花樣年控股、人和商業(yè)控股、恒盛地產(chǎn)和中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)等。其中佳兆業(yè)和人和商業(yè)控股的長(zhǎng)期企業(yè)評(píng)級(jí)已經(jīng)下調(diào)至“SD”，即選擇性違約。

　　具體來(lái)看，1月20日，標(biāo)普將恒盛地產(chǎn)長(zhǎng)期企業(yè)信用評(píng)級(jí)由“B-”下調(diào)至“CCC”，1月8日將人和商業(yè)長(zhǎng)期企業(yè)信用評(píng)級(jí)由“CC”下調(diào)至“SD”。而在此之前，富力長(zhǎng)期企業(yè)信用評(píng)級(jí)已由“BB”下調(diào)至“BB-”，雅居樂(lè)地產(chǎn)長(zhǎng)期企業(yè)信用評(píng)級(jí)由“BB”下調(diào)至“BB-”。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，一直依靠境外低成本資金的房地產(chǎn)業(yè)，受到評(píng)級(jí)下調(diào)、融資成本上升的影響，資金鏈將面臨較大壓力，部分房企或在年內(nèi)面臨融資危機(jī)。

　　近期，資金窘迫的房企們接連發(fā)債，試圖確保資金鏈正常運(yùn)轉(zhuǎn)。綠城中國(guó)13日公告表示，公司擬增發(fā)于2019年到期的2億美元優(yōu)先票據(jù)，利率為8%。

　　但值得注意的是，雖然部分企業(yè)發(fā)債通過(guò)，但其利率卻有大幅提高。以恒大集團(tuán)為例，2月10日，恒大發(fā)行10億美元5年期利率為12%的債券，而在此之前2013年末，這一同期限美元債券利率僅為8.75%。發(fā)債利率被提高的不光恒大，2月3日，世茂地產(chǎn)以8.375%發(fā)行了一筆8億美元的七年期美元債，而2014年初，一筆同樣期限的美元債券利率則為8.125%。

　　對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士稱，投資者認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)大于收益，所以又要求了更高的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。

　　中原地產(chǎn)發(fā)布最新報(bào)告顯示，截至目前已公布2014年年報(bào)預(yù)告的上市房企合計(jì)67家，其中出現(xiàn)首虧的房企多達(dá)13家，預(yù)減繼虧的有14家，合計(jì)有36家企業(yè)營(yíng)收額相比2013年出現(xiàn)了下滑。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，由于銷售收入放緩且回款周期拉長(zhǎng)，房企的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流出現(xiàn)短缺。數(shù)據(jù)顯示，2014年前三季度A股上市開發(fā)商經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為-1297.27億元，資金缺口大幅增加。

　　而這一現(xiàn)象在2015年也未有所改變。2月9日，招商地產(chǎn)發(fā)布公告稱，1月該公司的銷售業(yè)績(jī)和銷售面積出現(xiàn)雙雙下滑，與去年同期相比分別下降33.94%和44.09%。而保利也稱，1月的銷售金額和銷售面積分別出現(xiàn)了26.72%和36.66%的下滑。此前萬(wàn)科公布的首月業(yè)績(jī)也顯示，其1月營(yíng)業(yè)收入同比下滑16.1%。

　　融資受挫，銷售下滑，房企財(cái)務(wù)杠桿大幅提升。中債資信此前發(fā)布的報(bào)告顯示，至2014年三季度末樣本企業(yè)調(diào)整后的資產(chǎn)負(fù)債率升至70.42%。其中一線房企主要通過(guò)項(xiàng)目預(yù)售實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開發(fā)，調(diào)整后的資產(chǎn)負(fù)債率近年來(lái)穩(wěn)定在65%左右的水平，其他房企實(shí)際杠桿則持續(xù)上升至73.18%。

　　財(cái)務(wù)杠桿的提升，帶來(lái)的則是風(fēng)險(xiǎn)加劇，以致評(píng)級(jí)公司屢屢下調(diào)房企評(píng)級(jí)。標(biāo)普分析師葉翱行指出，未來(lái)隨著資金提供者變得更加謹(jǐn)慎，投機(jī)級(jí)發(fā)債人將面臨更緊張的融資環(huán)境。那些流動(dòng)性已經(jīng)疲弱，且未來(lái)12個(gè)月內(nèi)存在較高再融資需求的開發(fā)商，可能面臨融資危機(jī)。盡管往年1月通常是發(fā)債高峰，但自佳兆業(yè)集團(tuán)違約后，投機(jī)級(jí)債券發(fā)行幾乎已停滯。

　　張大偉也預(yù)計(jì)，一向以“年限長(zhǎng)、利率低，獲取渠道便捷”而著稱的海外融資受阻，將使業(yè)界對(duì)房企今年的資金壓力產(chǎn)生擔(dān)憂。他表示，熱錢流出中國(guó)市場(chǎng)會(huì)加劇房地產(chǎn)企業(yè)“錢荒”。

　　此外，房企質(zhì)量的分化在未來(lái)將更為明顯。中債資信評(píng)級(jí)業(yè)務(wù)部分析師谷仕平在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)行業(yè)總體信用品質(zhì)處于各行業(yè)中等略偏下的位置，但房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)企業(yè)的信用分化較大，部分規(guī)模大、項(xiàng)目質(zhì)量好、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率高的企業(yè)仍然可獲得較高級(jí)別的評(píng)級(jí)。

　　未來(lái)，隨著房企資金供給面的逐步放開，融資規(guī)模或進(jìn)一步提升，預(yù)售管理和風(fēng)險(xiǎn)管控能力較好的一線房企將能有效控制自身杠桿水平，而部分房企債務(wù)負(fù)擔(dān)恐被推升至更高水平，相應(yīng)償債指標(biāo)的分化現(xiàn)象亦會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)。