福建省南安市政協(xié)調(diào)研城鎮(zhèn)小區(qū)物業(yè)管理———

　　城鎮(zhèn)小區(qū)物業(yè)管理運行緣何陷困境

　　近年來，福建省南安市在住宅小區(qū)物業(yè)管理上制定出臺了一些規(guī)章，指導(dǎo)建立業(yè)主委員會，實施對物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核等，做了不少工作，全市物業(yè)管理覆蓋面不斷擴大。目前，南安市已建成住宅小區(qū)65個，已由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理服務(wù)的小區(qū)36個。其中共有32家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，67個物業(yè)項目備案，50位項目經(jīng)理備案，從事物業(yè)管理服務(wù)的管理人員約660人。

　　物業(yè)管理是一項民生工程，涉及到城市管理和社會建設(shè)的眾多領(lǐng)域，今年年初以來，福建省南安市政協(xié)圍繞“加強物業(yè)管理，改善居住環(huán)境，構(gòu)建和諧城市”開展系列調(diào)研，深入南安市10多個住宅小區(qū)，召開10多場由部門、物業(yè)和業(yè)主參加的座談會，就居住小區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行調(diào)研。

　　城鎮(zhèn)小區(qū)物業(yè)管理起步難

　　調(diào)研發(fā)現(xiàn)，南安市的物業(yè)管理工作處在起步階段，雖然取得了一定成績，但在規(guī)范有序管理方面還存在諸多問題。

　　物業(yè)管理組織機構(gòu)不全。在市、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）的機構(gòu)設(shè)置中均沒有物業(yè)管理專門機構(gòu)和專職人員。盡管2012年2月，福建省泉州市政府制定出臺了《泉州市人民政府關(guān)于加強全市物業(yè)管理工作的若干意見》，明確了物業(yè)相關(guān)職能部門的責(zé)任分工，但在實際工作中，各有關(guān)單位未能真正履行職責(zé)。

　　小區(qū)遺留問題難處理。有的開發(fā)商未能嚴(yán)格按規(guī)范及規(guī)劃要求配套相應(yīng)的公共設(shè)施，或?qū)⑴涮自O(shè)施等共有產(chǎn)權(quán)挪作他用；有的開發(fā)商在建設(shè)中不講誠信，偷工減料、以次充好；有的開發(fā)商對購房者作出各種承諾，房屋銷售后無法兌現(xiàn)，給物業(yè)管理帶來矛盾糾紛；有的小區(qū)車庫、地下室、活動中心等公建配套設(shè)施權(quán)屬界定不清，造成業(yè)主對產(chǎn)權(quán)的強烈主張，也帶來維修責(zé)任的承擔(dān)和物業(yè)管理費分?jǐn)偧拔飿I(yè)經(jīng)營收益分配等多方面的矛盾。還有前期物業(yè)監(jiān)管缺失，受聘物業(yè)公司為了自身的生存與發(fā)展，受制于開發(fā)商，接管物業(yè)時對電梯、供配電、消防、供水、智能化、人防工程等沒有按規(guī)定進(jìn)行驗收，留下后患。

　　業(yè)主物業(yè)消費觀念難改變。業(yè)主未能充分意識到業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間是基于物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，對二次供水、電梯使用費等公共費用分?jǐn)偛焕斫狻４蟛糠謽I(yè)主都是由農(nóng)村村民演變而來，對物業(yè)管理認(rèn)知度不高，而且保留著農(nóng)村的生活習(xí)慣，沒有從“各人自掃門前雪”過渡到花錢雇傭管理的消費意識。同時缺乏車位消費意識，出現(xiàn)有的不愿消費停車管理費而無序停車，造成小區(qū)單元門容易損壞，綠化草地經(jīng)常被踩踏。

　　管理不規(guī)范，服務(wù)費用難收取。現(xiàn)有物業(yè)企業(yè)管理人員大多只局限于清掃垃圾、看管大門、種種花草等常規(guī)服務(wù)，存在物業(yè)服務(wù)不到位，違規(guī)裝修制止不力的現(xiàn)象，致使業(yè)主不主動繳費、不愿意繳費。調(diào)研中我們還發(fā)現(xiàn)普遍存在信息公開不透明，大部分業(yè)主對物業(yè)公司應(yīng)該收取哪些費，收費標(biāo)準(zhǔn)是多少，開展了哪些項目的服務(wù)，收取的費用是如何使用的不清楚。因此造成拒絕繳納物業(yè)費或停車費。

　　健全機制、規(guī)范監(jiān)管營造和諧物管氛圍

　　物業(yè)管理是一項民生工程，關(guān)乎城鎮(zhèn)居民的生活質(zhì)量也與社會和諧發(fā)展緊密相關(guān)，需要政府和有關(guān)部門高度重視。調(diào)研組建議：

一、 完善機制，形成物業(yè)管理工作合力。要形成綜合管理格局，建立住宅小區(qū)建設(shè)工程領(lǐng)導(dǎo)掛鉤工作機制，充分發(fā)揮物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組的作用，處置物業(yè)管理中存在的違法搭建、公共安全、環(huán)境衛(wèi)生、物業(yè)糾紛、業(yè)委會運作等突出問題。相關(guān)職能部門要通力協(xié)作，履責(zé)到小區(qū)，形成聯(lián)合工作機制。

二、 注重指導(dǎo)，提升物業(yè)管理服務(wù)水平。政府要引導(dǎo)推行“等級服務(wù)、等級收費、質(zhì)價相符”的物業(yè)等級服務(wù)收費機制,營造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺按時繳納物業(yè)管理服務(wù)費的和諧氛圍。建立物業(yè)管理企業(yè)誠信評估、考核機制；建立培訓(xùn)制度，定期做好物業(yè)行業(yè)培訓(xùn)工作。

三、 源頭治理，夯實物業(yè)管理工作基礎(chǔ)。要加強規(guī)劃建設(shè)管理。規(guī)劃、建設(shè)等部門在城市規(guī)劃、建設(shè)時，充分考慮居民小區(qū)停車、行路、公共設(shè)施配套等問題，嚴(yán)格執(zhí)行住宅區(qū)規(guī)劃面積標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。新建小區(qū)的綜合驗收，探討吸納各方代表開展綜合驗收的辦法，建立由驗收主管行政部門和業(yè)主代表、物管企業(yè)代表、社區(qū)代表以及人大代表、政協(xié)委員組成的綜合驗收委員會對新建小區(qū)的投入使用，實行綜合驗收以及整改后的監(jiān)督驗收，要界定基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)權(quán)，對私自變更建設(shè)規(guī)劃，占壓綠地、公共設(shè)施的行為要依法懲處，從源頭上杜絕開發(fā)商遺留問題造成的小區(qū)物業(yè)管理糾紛。

四、 積極探索，創(chuàng)新物業(yè)管理方式方法。探索業(yè)主委員會與居委會互聯(lián)互動有效運行機制。各街道辦事處要加強對轄區(qū)內(nèi)各居民小區(qū)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)，較小的居住小區(qū)成立居民小組，較大的居民小區(qū)，建立居民委員會和業(yè)主委員會，探索將業(yè)主委員會與居民委員會合二為一，賦予業(yè)主委員會以居民委員會的職能，一套人馬，兩塊牌子。探索物業(yè)分類管理新模式，老舊小區(qū)，可以嘗試業(yè)主自營式物業(yè)管理，業(yè)主建立自我管理的自治組織，用較低的成本解決物業(yè)管理的基本需要問題；拆遷安置小區(qū)，建議提供簡易社區(qū)物業(yè)服務(wù)，通過組織小區(qū)內(nèi)失業(yè)下崗人員、領(lǐng)取社會低保和離退休人員組建社區(qū)服務(wù)組織；新建小區(qū)，引入專業(yè)化管理模式。建立物業(yè)小區(qū)管理服務(wù)綜合信息系統(tǒng)，建立小區(qū)QQ或微信平臺，加強物業(yè)和業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主之間的信息交流，以求達(dá)成共識，及時化解矛盾，及時解決小區(qū)發(fā)生的一些問題。