廣東佛山71.3億住宅維修金使用率0.4% 無人監(jiān)管

　　根據(jù)市住建局公布的數(shù)據(jù)，佛山目前的住宅維修金約有71.31億，過去10年，五區(qū)僅支出0 .3億元，資金使用率僅為0 .4%。和全國大多數(shù)城市一樣，佛山巨額的“房屋養(yǎng)老金”仍在銀行“休眠”。隨著商品住宅的成交，這筆錢還在不斷增長。錢是交了，但怎么監(jiān)管呢？業(yè)主們還是蒙查查。

　　“針對維修資金應(yīng)引入年度審計管理”

　　商品住房的維修資金由業(yè)主繳存，屬于業(yè)主所有。業(yè)主可以持住宅專項維修資金開戶銀行發(fā)放的《住宅專項維修資金專用折》，到銀行查詢維修資金的繳存、使用、結(jié)息等情況，但不可自行提取資金。而按國家相關(guān)規(guī)定，為確保資金安全，代管部門處理維修資金有兩種方式：存銀行或買國債。

　　如何實現(xiàn)資金保值？市住建局介紹，各區(qū)國土城建和水務(wù)局依照有關(guān)法律、法規(guī)，盡可能地實現(xiàn)了資金的保值。禪城區(qū)從2012年4月1日開始，將資金的30%份額做5年定期存款，40%份額做一年定期存款，30%份額做三個月定期存款。南海區(qū)將資金總額的83.22%做兩年定存，余下作為活期存款。款項存入專款賬戶，每年取得的利息等收益分配至各業(yè)主賬戶。

　　李建麗認(rèn)為，活期存款與5年定期存款差距10倍以上，不同銀行的利率也不同。通過科學(xué)配比，是可以產(chǎn)生較大收益的。不過，這種方式既可能對住戶有利，也有可能孳生腐敗，因此，針對維修資金應(yīng)引入年度審計管理。

　　“要簡化申請手續(xù)，保證資金公開透明”

　　市房地產(chǎn)協(xié)會副會長駱儀克認(rèn)為，政府設(shè)立住宅維修資金是對小業(yè)主的保障，例如房子在二三十年后出現(xiàn)問題，就可以動用這筆資金。“現(xiàn)在佛山的很多房地產(chǎn)項目才十來年，還沒必要用到維修資金，并不是說把這筆錢用完就是好事，總有一天會用到的。現(xiàn)在首要的是要簡化申請手續(xù)，保證資金的公開透明。”

　　“維修資金的代管部門應(yīng)當(dāng)及時公開資金的明細(xì)，可以通過小區(qū)的公告欄、網(wǎng)站等，告訴業(yè)主這筆資金總額是多少、產(chǎn)生了多少利息。”戴國梁說，這樣可以保障業(yè)主對擁有資金的知情權(quán)，同時監(jiān)督資金流向，保證資金公開透明。如果涉及到個人賬戶的，可以參照住房公積金的做法，在業(yè)務(wù)網(wǎng)站上屬于賬號或身份證號進行查詢。

　　公開報道顯示，今年兩會期間，市住建局曾表示，將推廣建立公共事務(wù)決策平臺，業(yè)主可以在上面查詢維修資金的使用情況，不過目前仍未有相關(guān)平臺。今年3月份，順德區(qū)推出了物業(yè)管理公共事務(wù)決策平臺，用以小區(qū)資金使用表決。但記者前日看到，平臺上發(fā)起的投票僅為33條，與維修資金有關(guān)的只有18條，平臺使用率相對較低。

　　焦點

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　　為何維修資金申請那么難？

　　市住建局稱：時間耽誤在“申請資料”

　　住宅維修資金使用率不高實際上是全國性的問題，例如北京的使用率為2.3%，廣州、深圳的使用率約為1%。手續(xù)繁瑣、申請困難是其中重要原因之一。今年兩會期間，市政協(xié)委員李建麗在指出，住宅維修資金涉及全市120萬住戶，不過成功申請物業(yè)維修支出卻不夠1000宗，成功率僅不到0 .5%。

　　南海區(qū)政協(xié)委員戴國梁認(rèn)為，申請這筆錢先要經(jīng)過三分之二業(yè)主同意，物業(yè)公司或業(yè)主委員會提出使用方案，再向相關(guān)部門提交申請材料，維修后要監(jiān)管驗收，手續(xù)非常麻煩。“首先要經(jīng)過三分之二業(yè)主同意那一關(guān)，可能就過不了。”

　　針對業(yè)主反映住宅專項維修資金申請難的問題，市住建局回應(yīng)，目前各區(qū)國土城建和水務(wù)(利)局已為住宅專項維修資金申請使用設(shè)置了辦事指南，明確了繳納的資料清單、辦理地點、辦理時限等內(nèi)容。只要申請人按要求提供符合要求的資料，約10個工作日內(nèi)，使用申請可以通過房地產(chǎn)主管部門的批準(zhǔn)。

　　為什么有些業(yè)主感覺申請住宅專項維修資金耗時長？市住建局稱，時間并不是耽誤在審批環(huán)節(jié)，而是耽誤在提交審批前收集申請資料和提交審批后完善申請資料兩個環(huán)節(jié)。

　　一是提交申請資料前，存在收集符合條件的資料較難的問題。部分業(yè)主參與小區(qū)事物的積極性不高，對資金的支取持觀望態(tài)度，遲遲不表態(tài)，還有部分業(yè)主對申請支取的資金數(shù)額存在疑慮，因此反對支出。

　　二是提交申請資料后，存在按要求完善資料較難的問題。“審批部門在審查材料時，發(fā)現(xiàn)出現(xiàn)最多的問題就是業(yè)主的信息未及時更新，主要是房屋交易后，部分賣家沒有責(zé)任感，未將住宅專項維修資金的存折交付買家，加上多數(shù)買家由于缺乏相關(guān)意識，沒有前往住宅專項維修資金的開戶銀行更新業(yè)主有關(guān)身份信息。申請材料提交后，審批部門發(fā)現(xiàn)提交的業(yè)主的信息與銀行系統(tǒng)記錄的業(yè)主信息不符，只好退件要求完善申請資料，導(dǎo)致耗時較多。”

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　　哪些項目可以使用維修資金？

　　用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備

　　市民唐先生居住的小區(qū)，最近電梯壞了，物管公司工作人員上門征集業(yè)主簽名，要求申請使用住宅專項維修資金，對電梯進行維修。“電梯壞了不是應(yīng)該物管公司出錢修理嗎？為什么要動我們的維修資金？”唐先生很疑惑，究竟什么情況下能動用這筆資金？

　　建設(shè)部頒發(fā)的《住宅專項維修資金管理辦法》第三條的規(guī)定：住宅專項維修資金專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。其中，住宅共用部位一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備則一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

　　同時，在維修資金的申請范圍內(nèi)，部分法律規(guī)定的事項是不予通過的。比如，人為破壞的，業(yè)主專有部分的，屬于開發(fā)商保修期內(nèi)的，屬于供電供水等公益事業(yè)單位負(fù)責(zé)的等。

　　市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋，物業(yè)管理費的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員的薪金，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用等，但不包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修及更新、改造費用。因此和住宅維修資金是完全不同性質(zhì)和用途的費用。

　　觀點

　　預(yù)防被盜用提高業(yè)主主體意識是關(guān)鍵

　　近些年，在北京、南京等地都發(fā)生過住宅專項維修資金被物業(yè)公司盜用行為或被相關(guān)部門挪用利息的行為。業(yè)主維權(quán)專家陳鳳山認(rèn)為，住宅專項維修資金由業(yè)主購買時繳納到銀行存蓄，監(jiān)管人最后變成了政府，而政府的主要職責(zé)一是維護維修資金的安全。二是保值。但目前的體制下，這二個方面都存在有缺陷。“如在沒有業(yè)委會的情況下，物業(yè)公司通過其他手段申請動用了這筆錢，業(yè)主可能都不知道，整個過程對業(yè)主來說是封閉的。”陳鳳山說，這就使得業(yè)主的知情權(quán)被侵犯，而發(fā)生被盜用后，政府通常會以刑事審查推脫責(zé)任。

　　陳鳳山指出，現(xiàn)在很多地方維修資金采用活期利息活存款。其實對于新建小區(qū)來說，前期很少要動用到這筆錢，那么十年間就存在有兩個五年期的定期存款。活期存款和定期存款中間的利差有多大，利差的損失等，業(yè)主均不得而知，再者政府監(jiān)管著這么多錢，容易被利益尋租，非法挪用，這些都是在程序設(shè)置上造成的漏洞，權(quán)力的不作為會給利益尋租造成機會。其次業(yè)主對物業(yè)維修資金的認(rèn)識不深，對這筆錢產(chǎn)生的利益，認(rèn)識不清。如何防止維修基金被盜用？如何讓業(yè)主盡快知曉這筆錢的重要性？陳鳳山認(rèn)為是目前政府應(yīng)該考慮的方向。

　　統(tǒng)籌：南都記者 曾春花

　　采寫：南都記者 鐘會先 曾春花