號(hào)稱(chēng)放開(kāi)尺度最大的福建省級(jí)樓市松綁政策出臺(tái)僅過(guò)去3天，湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布“湘五條”，明確規(guī)定異地購(gòu)房者可申請(qǐng)公積金貸款、住宅產(chǎn)業(yè)化建設(shè)項(xiàng)目受支持、資本金監(jiān)管減半、將從政府回購(gòu)普通商品房用作保障房源等，從五個(gè)方面促進(jìn)湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　號(hào)稱(chēng)放開(kāi)尺度最大的福建省級(jí)樓市松綁政策出臺(tái)僅過(guò)去3天，湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布“湘五條”，明確規(guī)定異地購(gòu)房者可申請(qǐng)公積金貸款、住宅產(chǎn)業(yè)化建設(shè)項(xiàng)目受支持、資本金監(jiān)管減半、將從政府回購(gòu)普通商品房用作保障房源等，從五個(gè)方面促進(jìn)湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　南都記者收集佛山、福建等多地放松限購(gòu)后的樓市數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，短期內(nèi)成交取得回暖。在湖南也有開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的維森置業(yè)董事長(zhǎng)張維倫接受南都記者采訪時(shí)認(rèn)為，需要從鼓勵(lì)供應(yīng)、保障市場(chǎng)剛需需求等角度，來(lái)推動(dòng)去化加速和樓市健康發(fā)展。

　　開(kāi)發(fā)商暫無(wú)“勇氣”漲價(jià)

　　8月的樓市，“松綁”政策此起彼伏，已經(jīng)呈現(xiàn)燎原之勢(shì)。業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)，限購(gòu)政策很快將在除一線(xiàn)城市外全面取消。

　　8月11日晚，湖南省住建廳印發(fā)《湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，明確規(guī)定將從政府回購(gòu)普通商品房用作保障房源、異地購(gòu)房者可申請(qǐng)公積金貸款以及住宅產(chǎn)業(yè)化建設(shè)項(xiàng)目、資本金監(jiān)管減半等，從五大方面促進(jìn)湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　據(jù)湖南省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，這次政策最大變化在于政府將一改新建保障房的方式，取而代之的是回購(gòu)適當(dāng)面積普通商品房，用作保障房源，從而打通市場(chǎng)庫(kù)存房源與棚戶(hù)區(qū)改造的安置需求。

　　“行政政策的放松從鼓勵(lì)供應(yīng)、保障市場(chǎng)剛需需求等角度出發(fā)，這是可以預(yù)料的，”張維倫對(duì)南都記者表示，這些思路可能推動(dòng)去化加速。

　　湖南省官方數(shù)據(jù)顯示，2014年至2017年，湖南省計(jì)劃改造各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)134 .19萬(wàn)戶(hù)，其中城市棚戶(hù)區(qū)改造107.76萬(wàn)戶(hù)，國(guó)有工礦棚戶(hù)區(qū)改造和國(guó)有墾區(qū)危房改造26.43萬(wàn)戶(hù)。目前，湖南省城市棚戶(hù)區(qū)改造涉及約450萬(wàn)人，占該省城鎮(zhèn)人口的13.4%。從政策目標(biāo)看，新政將顯著加速保障房市場(chǎng)供應(yīng)。

　　值得注意的是，南都記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為市場(chǎng)低迷的最主要原因并非限購(gòu)，因?yàn)橄拶?gòu)實(shí)施多年了，最近樓市才嚴(yán)重低迷。究其主要原因很可能是信貸政策。

　　“放開(kāi)限購(gòu)對(duì)市場(chǎng)是有一定的積極影響的，不過(guò)主要是看房貸，而我個(gè)人對(duì)房貸保持樂(lè)觀。”經(jīng)緯房產(chǎn)研究總監(jiān)瞿中奇接受南都記者采訪時(shí)表示，最急迫最有效的措施肯定是房貸，比如額度增加、放款時(shí)間縮短等等的措施也比較好。在其看來(lái)，雖然政策寬松了，不過(guò)開(kāi)發(fā)商也不會(huì)因此樂(lè)觀，目前主要任務(wù)是走量去庫(kù)存，暫時(shí)開(kāi)發(fā)商還沒(méi)“勇氣”去漲價(jià)。

　　密切觀察放松限購(gòu)的連鎖反應(yīng)

　　觀察各地的“松綁”不難發(fā)現(xiàn)，各地都提出了具體措施解決樓市庫(kù)存高企的難題。在各種努力下，7月不少大型城市的庫(kù)存環(huán)比增幅已經(jīng)收窄。

　　根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，截至7月底，35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量環(huán)比增長(zhǎng)1 .4 %，同比增長(zhǎng)22.8%。但值得注意的是，在此前4-6月份，35個(gè)城市庫(kù)存環(huán)比增幅分別為2.7%、2.8%和2.8%，而7月份庫(kù)存環(huán)比增幅有所收窄。

　　“大致可以判斷，當(dāng)前全國(guó)一二線(xiàn)城市的成交量，在本輪房地產(chǎn)降溫周期中，已基本見(jiàn)底，估計(jì)9、10月將有所反彈。但庫(kù)存和去化周期，還將繼續(xù)攀升一段時(shí)間。”易居研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴南都記者。

　　從樓市現(xiàn)狀看，二、三線(xiàn)城市“求松綁”的沖動(dòng)還未停止，庫(kù)存多呈現(xiàn)波浪式的上升態(tài)勢(shì)。易居統(tǒng)計(jì)還發(fā)現(xiàn)，對(duì)比一線(xiàn)城市，二線(xiàn)城市庫(kù)存的環(huán)比和同比增幅更小。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，這和二線(xiàn)城市救市帶來(lái)的成交反彈有一定關(guān)系，說(shuō)明救市政策短期效應(yīng)已經(jīng)出現(xiàn)。

　　中指院有關(guān)分析人士向南都記者表示，要密切觀察各地放松限購(gòu)產(chǎn)生的連鎖反應(yīng)和對(duì)一線(xiàn)的沖擊。舉例而言，在佛山限購(gòu)松綁之后，需要認(rèn)真觀望廣州樓市的連鎖反應(yīng)，很可能會(huì)出現(xiàn)佛山松綁后廣州存貨量較大的郊區(qū)會(huì)出臺(tái)松綁政策。

　　“地方政府救市是為了維持房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展，增加稅收同時(shí)要求房?jī)r(jià)不上漲，量升價(jià)不漲。實(shí)施起來(lái)比較困難，因此效果風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估要謹(jǐn)慎，要平衡好，”經(jīng)緯房產(chǎn)瞿中奇如是總結(jié)。

　　[鏈接]地方政府忙松綁　銀行反應(yīng)冷淡

　　部分城市啟動(dòng)了一輪限貸放松行動(dòng)。南都記者粗略統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)包括有廣西、浙江、四川、福建四省區(qū)與杭州、紹興、包頭等地均出臺(tái)了相關(guān)政策，而在出臺(tái)限貸松綁政策的省市，大多提及房貸利率回歸基準(zhǔn)，或?qū)?gòu)房者進(jìn)行補(bǔ)貼等措施，以支持首套自住需求及部分改善需求入市。如四川的財(cái)政補(bǔ)貼、紹興的二套房首付比例不低于40%、福建省的二套房認(rèn)房不認(rèn)貸等。限貸放松儼然成為當(dāng)前地方救市的一大利器。

　　對(duì)于地方政府的新一輪救市舉措，中山大學(xué)財(cái)稅系主任林江教授認(rèn)為，對(duì)土地財(cái)政依賴(lài)度較高的二、三線(xiàn)城市會(huì)更大程度地依賴(lài)救市政策來(lái)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，一線(xiàn)城市會(huì)更加謹(jǐn)慎。

　　以廣州為例，林江認(rèn)為，廣州對(duì)于土地財(cái)政的依賴(lài)比較高，但廣州不一定會(huì)有很大幅度的樓價(jià)下跌，2020年前放寬戶(hù)籍制度，廣東省內(nèi)二三線(xiàn)城市的房產(chǎn)需求會(huì)升高，這反而會(huì)支撐廣州、深圳等城市樓價(jià)。

　　商業(yè)銀行是否會(huì)按照政府建議落實(shí)與執(zhí)行還有待觀察，這也是救市效果能否達(dá)到預(yù)期的最大變數(shù)。不過(guò)，有銀行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人對(duì)南都記者表示，從目前來(lái)看，銀行對(duì)于地方政府的政策松綁反應(yīng)冷淡。對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制、商業(yè)利益等多種因素的考慮，令信貸資源對(duì)房貸尤其是首套房貸難以實(shí)質(zhì)性?xún)A斜。銀行對(duì)于房貸利率的定價(jià)和額度傾向，主要是受市場(chǎng)因素的影響，而非政策，除非銀行的監(jiān)管部門(mén)銀監(jiān)會(huì)或者央行做出硬性的監(jiān)管。但目前看可能性不不大。

　　林江認(rèn)為，地方政府是不太可能要求銀行解除限貸或者降低房貸利率，地方政府更多的只能做到通過(guò)住房公積金貸款優(yōu)惠的方式刺激購(gòu)房。

　　采寫(xiě)：南都記者 陳穎

　　實(shí)習(xí)生 黃可韻

　　南都記者 陳琳琳 實(shí)習(xí)生 陳子君