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全國樓市上半年大事連發(fā) 全國政協(xié)常委姜偉新:雙向調(diào)控
全國樓市上半年大事連發(fā)
時至年中,到了中場盤點的關(guān)鍵時刻。如同正在進行的世界杯,中場休息室里不見硝煙的戰(zhàn)斗是決勝下半場的關(guān)鍵因素。而且,如同胡葆森等多位業(yè)內(nèi)權(quán)威所言,房地產(chǎn)行業(yè)的前25年為上半年,接下來的20年是下半場。市場暫時盤整,正是調(diào)整戰(zhàn)略、決勝未來的最佳時機。
就在2014年過半之時,東方今報攜手中原地產(chǎn)品牌房企、實力樓盤,即將共同推出“決勝中場——2014中原地產(chǎn)年中榜”,總結(jié)過去、洞見未來,給市場以信心,給購房者以導(dǎo)向,給房企以支持和建議。
對于已經(jīng)過去的半年,可用八大事件和八大關(guān)鍵詞總結(jié)、回望。
【大事件一】
許家印牽手馬云搞足球
6月7日上午11時11分,在這個象征著淘寶吉祥數(shù)字的時間點上,恒大集團、阿里巴巴集團足球戰(zhàn)略合作簽約儀式在廣州舉行,阿里巴巴正式宣布將作為恒大俱樂部戰(zhàn)略投資者注資12億元,并入股恒大俱樂部50%的股權(quán)。
復(fù)盤這場中國足壇空前絕后的巨額交易,更像是一次淘寶的搶拍活動,只用了15分鐘,馬云便“一口價”完成交易。消息傳出,引發(fā)各界關(guān)注和網(wǎng)友狂歡,有網(wǎng)友調(diào)侃:“宋衛(wèi)平都躺在床上了,馬云卻翻了許家印的牌子。”“大巴”“恒大寶”“廣州恒大江浙滬包郵隊”……網(wǎng)上還掀起了為新球隊起名的歡樂潮。
【大事件二】
2013年報凈利潤下滑嚴(yán)重
截至3月30日,滬深兩市已經(jīng)有76家房企公布2013年年報,其平均銷售凈利率為10.88%,同比下跌1個百分點;41家主營業(yè)務(wù)在內(nèi)地而在港上市的房企公布2013年業(yè)績,其平均銷售凈利率為36.08%,同比下滑近9個百分點。房企2013年報凈利潤下滑嚴(yán)重已成為普遍現(xiàn)象。
從各房企的年度報告來看,利潤率下降已是行業(yè)趨勢。“觸頂”的房地產(chǎn)行業(yè)告別暴利時代,一個原因是房企的管理費用尚未降下來,成本高,另一原因是借貸增多的房企犧牲了利潤空間提升周轉(zhuǎn)速度。高周轉(zhuǎn)、高增長模式被房企頗為推崇,但若利潤增長跑輸給銷售規(guī)模增長,上市房企股價極有可能會下跌,凈利潤隨之下滑。
【大事件三】
京津冀一體化促升保定房價
“四個北京人買保定一個樓盤”“保定樓盤兩天銷量相當(dāng)于兩月項目”“保定樓盤四天漲了2000塊”……必須承認(rèn),京津冀一體化對河北樓市的影響不能小覷,尤其是在保定將成為政治副中心的消息傳出之后。雖然“京津冀一體化”的具體規(guī)劃尚未出臺,但保定樓市已極度“亢奮”,與北京樓市連續(xù)“遇冷”形成鮮明對比。
京津冀一體化是一個長期利好消息,卻在短期內(nèi)促發(fā)了環(huán)北京地區(qū)的樓市熱炒現(xiàn)象。比政策先落地的,永遠是投資客。然而,如果產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移無法與人口轉(zhuǎn)移同步,也難以真正振興一方。總之,房價與京津冀一體化,恐怕也不必如此直接的掛鉤。
【大事件四】
熱炒互聯(lián)網(wǎng)思維顛覆概念
中國的房價能不能跌一半?小米科技董事長雷軍第一次對房地產(chǎn)行業(yè)提出了互聯(lián)網(wǎng)思維。萬科執(zhí)行副總裁毛大慶亦隨之發(fā)表言論,表明與互聯(lián)網(wǎng)公司合作的決心和野心。不久后,阿里巴巴入股銀泰商業(yè),打造全國零售網(wǎng)絡(luò)模式,引起行業(yè)躁動。一時之間,互聯(lián)網(wǎng)思維顛覆房地產(chǎn)被熱炒。
互聯(lián)網(wǎng)思維是什么?很多人還不能完全理解,有人說互聯(lián)網(wǎng)思維歸結(jié)于7個字:專注、極致、口碑、快。可以借鑒的兩個例子是小米和樂視,但房地產(chǎn)不同于小米和樂視等電子商品,發(fā)展過程中會遇到開發(fā)商、政府等許多不可控因素。當(dāng)然,互聯(lián)網(wǎng)思維與地產(chǎn)業(yè)的結(jié)合仍值得期待,但有趣的是,當(dāng)行業(yè)老大萬科用互聯(lián)網(wǎng)思維掀起地產(chǎn)圈恐慌之后,自己卻早已回歸房地產(chǎn)主業(yè),值得深思。
【大事件五】
宋衛(wèi)平賣綠城
5月15日晚間,融創(chuàng)中國控股有限公司與綠城中國控股有限公司幾乎同時發(fā)布公告稱,融創(chuàng)中國擬收購宋衛(wèi)平和其妻子夏一波及綠城副董事長壽柏年旗下的綠城中國股份,至多不超過綠城中國已發(fā)行股本的30%。
此消息一出,輿論一片嘩然,綠城雖從規(guī)模上不屬于中國地產(chǎn)界的第一集團,但其因質(zhì)量優(yōu)良、溢價能力強而在市場獨樹一幟。這樣一家公司的控制人突然宣布出讓股份讓各界有了多維度的解讀。行業(yè)觀察者稱,宋衛(wèi)平“出逃”是地產(chǎn)見頂?shù)男盘枺黄髽I(yè)觀察者認(rèn)為,綠城開始為多年以來執(zhí)拗的發(fā)展方式埋單。
【大事件六】
“鄭上新區(qū)”規(guī)劃獲批
2014年3月,《鄭上新區(qū)概念性總體規(guī)劃(2013~2030年)》通過專家評審并獲批。從宜居健康城到鄭西新城,再到如今的鄭上新區(qū),鄭州西部城區(qū)的變化引人注目。“一帶、兩軸、六組團,一主、一副、多中心”,“總用地面積972.7平方公里,相當(dāng)于2.63個鄭東新區(qū)的面積,人口約120萬人。即便與鄭州市區(qū)1010.3平方公里的面積相比,也僅小了38平方公里。”這些表述,讓人們仿佛看到了十年前的鄭東新區(qū),同時,也對它有了更多期待。
【大事件七】
鄭州城中村改造走過十年
2014年城中村改造名單出爐:管城區(qū)3年內(nèi)將啟動十八里河村、站馬屯村等7個城中村改造項目;惠濟區(qū)3年內(nèi)啟動剩余的11個城中村改造。金水區(qū)總共有57個城中村,已經(jīng)完成拆遷43個,今年(2014年)將全面啟動僅剩的14個城中村改造。東韓砦、西韓砦、黃家庵、棗莊、大鋪、姜砦、王府墳、徐砦、陳寨、廟李、杓袁村、劉莊、梨園、邵莊等今年改造完畢。
若從2003年9月鄭州市政府將城中村改造提上議程算起,鄭州城中村改造已經(jīng)走過了十年征途。遍布城市的228個自然村,如今已有170余個獲批改造。
十年間,小李莊、燕莊、西關(guān)虎屯,一躍成為鄭州商業(yè)新地標(biāo);十年間,西史趙、燕莊、齊禮閻,華麗轉(zhuǎn)身為鄭州高檔小區(qū)典范;十年間,陳寨、廟李、劉莊,構(gòu)成鄭州最大的流動人口聚集地。鄭州市城中村改造辦公室提供的數(shù)據(jù)顯示,截至目前,鄭州城區(qū)228個自然村,已有170余個獲批改造。
【大事件八】
綠地借殼上市張玉良暴富
3月26日,綠地集團上市借殼的金豐投資(600606)開盤后再度漲停,報價10.20元,漲幅10.03%。至此,金豐投資已連續(xù)7日一字漲停,累計漲幅95.11%,綠地集團也借此成為中國房企市值第一,大幅超過此前的行業(yè)龍頭萬科地產(chǎn)。而綠地總裁張玉良的身家已突破23億元,遠超萬科教父王石。而按重組預(yù)案后計算,綠地總市值比萬科A、B股總市值超出了144.81億元。
無論綠地的市場估值是否有泡沫之嫌,其上市后的熱鬧已被行業(yè)津津樂道,甚至于身家一夜暴漲的張玉良都被拿來和王石做比較。與管理層持股的企業(yè)控制萬科不同,綠地集團一直是由綠地管理層為核心的上海格林蘭投資實際管理。所以,綠地借殼上市是一場內(nèi)部人的狂歡,而被稱為“格陵蘭王”的張玉良更是最大贏家。
二孩、組合貸 擠進樓市關(guān)鍵詞
從樓市上半年的八大事件中,可以看出,關(guān)于樓市怎么做的問題,開發(fā)商的思路越來越寬泛,足球、互聯(lián)網(wǎng)等都能與樓市精彩地互動起來。而本文梳理的八大關(guān)鍵詞,則可看出,出現(xiàn)頻率較高的、對樓市影響較大的,還是各種政策、區(qū)域規(guī)劃,而這正是房地產(chǎn)這一行業(yè)的性質(zhì)所決定的。
【關(guān)鍵詞一】 單獨二孩
經(jīng)過長期醞釀,今年5月29日,《河南省人口與計劃生育條例》的決定(草案)(以下簡稱《決定》)通過省人大常委會表決,河南省“單獨二孩”政策自6月3日起正式實施。
自從單獨二孩即將合法化的消息傳出后,鄭州房地產(chǎn)界早已提前做足了“二胎房”的準(zhǔn)備。有專家評價說,單獨二胎政策放開加速鄭州房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)調(diào)整,包括產(chǎn)品創(chuàng)新,對于當(dāng)下的房地產(chǎn)市場算是一個利好。
【關(guān)鍵詞二】 停貸
今年以來,國內(nèi)多城市傳來部分銀行對個人住房貸款停貸的消息,一時間在整個房地產(chǎn)市場引起波動,同時也在一定程度上抑制了購房沖動,讓整個市場觀望態(tài)度濃厚。
而5月13日,央行和銀監(jiān)會召集15家銀行的負(fù)責(zé)人召開座談會,要求各商業(yè)銀行保證正常的房地產(chǎn)融資需求。同時,商業(yè)銀行要對個人住房按揭貸款合理定價,提高貸款發(fā)放和審批效率,不許停止個人購房貸款。
此消息傳出之后立刻在整個房地產(chǎn)市場引起強烈反響,不少開發(fā)企業(yè)認(rèn)為這是下半年房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)機的信號。
【關(guān)鍵詞三】 限購松綁
從年初以來,限購松綁的話題一直不絕于耳。5月13日晚,天津房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士在微博上透露天津?qū)⒎砰_第三套限購,雖然很快被刪除,但還是引起了極大關(guān)注度。天津也成為首個傳出限購放松的直轄市。截至目前,包括廣西南寧、安徽銅陵、河南鄭州、江蘇常州等,出臺松綁限購或其他樓市利好的城市或城市轄區(qū)已經(jīng)有近10個。
當(dāng)時,上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭發(fā)表公開言論認(rèn)為,如果天津敢于裸奔式放開限購,那么47個限購城市中過半都可以跟風(fēng)取消了。
進入6月份,沈陽也傳來要取消限購令的傳聞,雖然最后被當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政府否定,但成為業(yè)界談?wù)摰臒狳c。
記者看來,對于很多高庫存區(qū)域即便放開限購也不一定能帶來實際需求,只有資金層面、銀行貸款等方面才是救市的主力。
【關(guān)鍵詞四】 組合貸
備受當(dāng)?shù)厥忻耜P(guān)注的“組合貸”政策6月16日起開始試行,截至16日鄭州全市已有100多座樓盤可申請“組合貸”。
什么是組合貸?正如其名,“組合貸”是指老百姓在買房時,既申請公積金貸款,又申請商業(yè)貸款。據(jù)了解,在鄭州實施的“組合貸”政策最高可以貸款70萬元,首套房首付三成,二套房要首付四成。其中公積金貸款部分,最高不超過45萬元,商業(yè)貸款部分,最低不低于5萬元。最長還款期限30年。
而目前只有鄭州市區(qū)的買房者能享受組合貸優(yōu)惠政策,縣(市)區(qū)和行業(yè)系統(tǒng)住房公積金分支管理機構(gòu)暫不開展該業(yè)務(wù),也沒有具體時間表。
但讓人意外的是,這項有望緩解購房壓力的“組合貸”卻意外“遇冷”。據(jù)公積金管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人透露,試行第一天,截至中心下班時間,尚未成功受理一例該類業(yè)務(wù)。
河南省商業(yè)經(jīng)濟學(xué)會常務(wù)副會長宋向清認(rèn)為,在樓市整體不太景氣的背景下,組合貸保障了鄭州市場積極、穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢。其象征意義就是,由原來的抑制需求變成增加需求、鼓勵需求。現(xiàn)實意義就是,讓剛需一族更便捷、低成本地實現(xiàn)居住夢,促進鄭州樓市需求更加合理。
【關(guān)鍵詞五】 土地網(wǎng)拍
據(jù)鄭州市國土局網(wǎng)站消息,鄭州市國土資源網(wǎng)上交易系統(tǒng)在近日正式上線。4月18日,位于鄭州市中原西路、揚州路西的一宗地塊,正式在網(wǎng)上接受競拍申請,預(yù)示著鄭州土地市場網(wǎng)拍時代的開啟。
網(wǎng)上競價與現(xiàn)場競價相比,網(wǎng)絡(luò)技術(shù)安全非常重要。《鄭州市國有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上掛牌出讓交易管理暫行辦法》規(guī)定,競得人如果用行賄、惡意串通、網(wǎng)絡(luò)攻擊等非法手段競得土地,競得結(jié)果無效,競得人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任,競買保證金不予退還,涉嫌犯罪的,依法由司法機關(guān)處理。
房地產(chǎn)實戰(zhàn)專家、河南王牌企劃有限公司董事長上官同君認(rèn)為,土地網(wǎng)上掛牌競價,節(jié)約了公共行政資源,相比傳統(tǒng)招拍掛方式,能為競拍人營造一個公平、有序、保密的競買環(huán)境,有利于大家理性、冷靜競拍。此外,由于一切手續(xù)都是在網(wǎng)上進行,有利于規(guī)避傳統(tǒng)招拍掛“背后做工作”等不正常現(xiàn)象。
【關(guān)鍵詞六】 地王
地王預(yù)示著一個城市房地產(chǎn)的活躍度。在去年的沉寂之后,今年上半年鄭州已經(jīng)出現(xiàn)了兩次地王。
2月19日,鄭州國土局掛牌出讓鄭政出〔2014〕17、18號地塊進行競拍,一錘定音,鄭州新單價地王正式加冕。18號地塊經(jīng)過1小時50分鐘競價72輪,最終由河南天邦置業(yè)擊敗鄭州萬科、正商地產(chǎn)等13家房企,以7.9593億元摘得,溢價率高達240%,折合單價每畝約為1550.4萬元。兩項數(shù)據(jù)創(chuàng)造新紀(jì)錄,該地塊成為鄭州單價地王。
6月5日,鄭州市鄭東新區(qū)龍湖區(qū)域再出地王,一塊僅18.16畝的小體量地塊,以總價28830萬元成交,樓面價14006.4元/平方米、單價1587萬元/畝的價格,摘下鄭州“雙料地王”頭銜。
【關(guān)鍵詞七】 市場外遷
3月27日,鄭州市政府發(fā)布了《鄭州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)2014年度新型城鎮(zhèn)化建設(shè)目標(biāo)任務(wù)分解方案的通知》,其中在中心城區(qū)市場外遷方面,今年鄭州市計劃完成外遷市場57家,同時57家外遷市場名單也隨之出爐,在這份名單中,有退出的市場,也有新增加的市場。
該消息公布后,再次引起了有關(guān)鄭州市場外遷的話題,而鄭州華南城、華商匯、五洲城、金馬凱旋等市場外遷承接地也紛紛向各個商戶拋出橄欖枝,一場圍繞市場外遷展開的市場爭奪攪動著上半年鄭州樓市。
【關(guān)鍵詞八】 雙向調(diào)控
山雨欲來風(fēng)滿樓。當(dāng)今年“調(diào)控”的表述再一次進入樓市視野時,調(diào)控已經(jīng)換了角色。3月4日,全國政協(xié)委員、住建部部長姜偉新在兩會間隙透露,今年房地產(chǎn)政策的關(guān)鍵詞將為“雙向調(diào)控”。這簡單的四字真言,卻帶給業(yè)內(nèi)無限猜想。
同時在國務(wù)院總理李克強所作的政府工作報告中,首次提出了對不同城市進行“分類調(diào)控”,強調(diào)房地產(chǎn)市場調(diào)控的“針對性”。
與此同時,房地產(chǎn)稅作為樓市調(diào)控頂層設(shè)計中的重要一環(huán),其政策輪廓也已經(jīng)逐漸清晰。此前,3月4日,十二屆全國人大二次會議發(fā)言人傅瑩也透露,全國人大正在推進房地產(chǎn)稅立法工作。
業(yè)內(nèi)人士提出,房地產(chǎn)稅替代房產(chǎn)稅后,中央政府對于“頂層制度設(shè)計”的重視,明顯強于房產(chǎn)稅試點征收。
編輯:劉愛梅
關(guān)鍵詞:市場 房地產(chǎn) 鄭州 樓市