“唱衰論”為何難撼金身不倒的房價？

　　2013年前，以限購令為代表的房地產“十年九調控”，其結果是，一方面中央不斷出臺調控措施，一方面房價繼續(xù)高企，唱衰論從開發(fā)第一天起就沒有停止過，奇怪的是一些機構和專家，年復一年，不厭其煩預測樓市價格，漲跌和崩盤，徒勞無功的活做了多年。

　　進入2014年，種種跡象表明，發(fā)軔于2009年的史上最嚴厲房產調控似乎已到拐點，中央調控樓市的行政力量終于發(fā)揮到極致，如今房地產“救市”吶喊此起彼伏。然而，這些劍指高房價的政令帶來的結果卻是房價繼續(xù)高企，仍有大批開發(fā)商偷著樂，放言“政府比我們急”。

一、 別指望征稅能降房價，實施征稅將遙遙無期

　　按照三中全會確定的基本原則，政府的主要職能全面轉向建設保障房，商品房則交給市場主導。這意味著，伴隨著新一輪城鎮(zhèn)化的浪潮，中國大中城市房價短期快速下降的可能微乎其微。從長遠看，至少到2020年前，有三種力量可能會打破中國大中城市房價只漲不跌的怪圈———征稅、產權統(tǒng)一登記和保障性住房。但現在是2014年。

　　首當其沖當屬房產稅。三中全會也明確指出，加快房地產稅立法并適時推進改革。

　　然而試點多年，被財政部認為“沒有價值”而否定，試點被否定了，下一步擴大試點需要多少年就很難說了。

　　從試點來看，在上海市，以上海居民新購第二套及以上住房和非上海居民新購房將征房產稅，稅率暫定為0.6%和0.4%；在重慶，對主城九區(qū)內存量增量獨棟別墅、高檔房、外地炒房客購第二套房將被征收房產稅，稅率為0.5%-1.2%。據上海財稅局公布的數據顯示，上海2012年房產稅收入約為92.5億元，約占稅收收入總額的0.8%，而一般中小城市，“土地財政”超過50%比比皆是，因此，征稅取代“土地財政”的積極性，地方政府積極性不高。

　　滬渝兩地的試點對抑制房價和增加地方收入作用都不顯著。兩地的消極做法，既無人，也無機構追查，咨詢和評估征稅效果，一切煙消云散，不了了之。

　　房產稅的挑戰(zhàn)是因為“直接稅”改變的征稅方式，假如動真格的，即使稅率很低，老百姓仍會有“割肉”感覺。但是，在目前的立法不完善，信息不透明、產權登記混亂、區(qū)域差別天南北差別大的環(huán)境下如何能全面推動呢？

　　由于國家為出臺房產稅法，地方政府不積極，上海和重慶基本上采取了繳稅靠自覺的態(tài)度，象征意義大于實際作用。這就是中央的調控政策、社會、媒體和“偽專家”寄希望于的房地產征稅遏制房價上漲論，我不說這項政策已經破產，至少真正實施起來遙遙無期。

二、 不動產立法，征稅或將遙遙無期

　　隨著房產稅立法納入議事日程，國務院總理李克強去年11月20日主持召開國務院常務會議，決定整合不動產登記職責，將分散在多個部門的不動產登記職責整合由一個部門承擔。這意味著中國許多房產的主人有望結束長期的“潛伏”狀態(tài)，房產成為家庭“透明”的資產組合，部分業(yè)主勢必會引起紀檢監(jiān)察部門和“好事者”的濃厚興趣，我認為這是社會的誤解，產權登記目的不是反貪官，而是征信系統(tǒng)建設，建立一項有效的產權制度，屬于社會主義“轉型經濟國家”的“技術手段”。

　　在社會主義國家，老百姓對于產權明晰概念比較模糊，行政機構對登記、篡改和信息混亂狀態(tài)不以為然，這預示著房產稅全面征收一定充滿復雜而尖銳的利益博弈，在我看來，完整的國家財產和私人財產登記制度估計10年都難以制度化，規(guī)范化，無錯化，實施難度會超乎每個人的想象。地方政府不積極的事，中央要推行，不知會弄出那些怪招，讓中央難堪，可憐老百姓希望房價下降，只能望眼欲穿，繼續(xù)等待。

　　從嚴格的個人產權看，表面上我們擁有房產，實際上缺乏真正意義的產權。70年房產權，讓人感覺“人沒有死房沒了”。至少有一半的住房，不等征稅立法就已經折舊進入維修期，虧了壞了地方政府不管，會讓許多人想不通，房地產業(yè)帶來的“財政紅利”早已花個精光，為何不讓人擔憂？

　　地方財稅不夠透明公開，房產征收尺度時機掌握不當，勢必會引起民意劇烈反彈，造成嚴重社會問題，這些問題已經到了研討的時候了，以現在行政部門的效率，不動產立法征稅道路會相當漫長。

三、 不動產稅暫難填地方政府稅收大胃口

　　我必須讓大家注意一個事實，\“土地財政”比較多的地方，負債還而越嚴重，我們不知道過問土地出讓金支出的那一天是否會有？長沙市負債已經位列全國前茅，大型工程一個接一個，每每為自己的“地王”興高采烈，前任花錢，后任還債這是當前執(zhí)政官員的基本思維。

　　地方債務如此沉重，1994年中央分稅制，幾十年未能及時修改，完善，一下子要順與地方的事權財權關系似乎處于積重難返的境地，地方政府對培養(yǎng)長期稅源興趣不高，喜歡短平快。如果房產稅的收入過低，難以遏制和矯正長期對土地財政的依賴。一旦失去土地財政，所謂的民生優(yōu)先必然讓位于龐大行政開支的“吃飯財政”。

　　保障房與房價息息相關。湖南省的做法是通過住宅產業(yè)化推動保障性政府政策的落實，客觀上主動承擔保障性住房數量、質量和配套設施的責任。只要提供足夠保障房源，勢必對房價起到極大沖抵作用，導致地方政府豐厚的土地出讓金收入銳減，不僅中央與地方，省與市仍會有不斷的政策博弈，改革至今，遠沒有一好百好，惠及所有利益集團和各個行政機構的政策了。

　　放眼未來，靠行政力量支撐的保障房建設依舊不容樂觀，保障性住房產業(yè)化進程財政保障依然取決于土地財政多少會“讓利”于民。

　　十八大“三中全會”確定收入分配制度改革、完善社會保障制度，能夠有效穩(wěn)定房價，為個人資產保值增值提供了基礎保障。但面對人民幣“內貶外升”、缺乏財產保值增值渠道的百姓從事房產投資的沖動很難遏制，成為助推房價上揚的強大助推器。

　　在現行法律體系和房產開發(fā)制度下，一塊土地要變成樓盤，不僅政府需要拿走高額土地出讓金，一百多個公章后面潛伏著各種名目的收費，勢必會最終演化成高額成本，如此看來，假設市場沒有需求，房價下降恐怕都不會。住建部曾稱，有監(jiān)管顯示，商品房平均壽命也只有平均30年，讓人多少有些“人活著，房塌了”的意味，這意味著所謂的“剛需”，改善性住房永無止境，政府小區(qū)永無止境。

　　可是，從歷史來看，世界上沒有只漲不跌的樓市，這是唱衰樓市的最大賭注。但中國房價短期真正下降還不那么容易。唱衰論年復一年，你唱罷來我登場，就是難見樓市崩盤，因此，地方政府、開發(fā)商和老百姓無需為房價下跌過分擔憂，不僅如此，房地產轉型、住宅產業(yè)化、城市化進程和宏觀經濟趨好，房地產繁榮將持續(xù)多年！

　　(作者簡介：王義高，第九、第十、第十一屆湖南省政協委員、湖南省科學技術研究開發(fā)院院長助理、湖南省經濟地理研究所副所長、研究員、教授、湖南省房地產業(yè)、湖南省房地產開發(fā)協會首席經濟學家。)