摘要：中國房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過十年的高速發(fā)展后，開始出現(xiàn)一定程度的泡沫，尤其是在一些資金充裕而需求有限的地區(qū)，泡沫化程度更為明顯。出于土地財政和保持經(jīng)濟增速的需要，很多城市的房地產(chǎn)擴張速度遠遠超過了需求增速，過度的城市化使我國多地頻現(xiàn)“鬼城”和“空城”。記者在大連市旅順經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)(下稱“旅順開發(fā)區(qū)”)調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，這里一些小區(qū)開燈率不到10%，從一定程度上成為空置率的佐證。

　　近日，西南財經(jīng)大學公布，2013年中國城鎮(zhèn)地區(qū)自有住房空置率達到22.4%，該數(shù)據(jù)引發(fā)熱議。而第一財經(jīng)記者在大連市旅順經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)(下稱“旅順開發(fā)區(qū)”)調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，這里一些小區(qū)開燈率不到10%，從一定程度上成為空置率的佐證。

　　多個小區(qū)開燈率不足10%

　　華燈初上，旅順開發(fā)區(qū)街道兩邊，記者隨處可見被空置的樓盤，馬路上更是見不到幾輛行駛的車輛。偶然看到小區(qū)附近有晚間經(jīng)營的燒烤攤點，食客不過寥寥兩三人，顯得生意清冷。

　　旅順開發(fā)區(qū)已經(jīng)建成樓盤約四五十家，在售樓盤項目約13家。第一財經(jīng)記者連續(xù)走訪了建筑面積較大的華通和平海岸、華發(fā)新城、中庚香海金鼎、保利西海岸、香海小鎮(zhèn)等5家當?shù)匦^(qū)，發(fā)現(xiàn)其晚間8、9點期間的開燈率均不足10%，有的甚至還不到5%。

　　2011年6月份開盤的保利西海岸9棟樓共規(guī)劃建筑面積超過18萬平方米，建有1996戶，目前仍有600余戶沒有備案，這意味著開盤近四年來仍有三分之一的房屋沒有售出，而該小區(qū)的入住率則更低，還不到10%。

　　記者近日在21時許來到保利西海岸小區(qū)實地調(diào)查，看到幾棟樓開燈的住戶不到20戶。一位業(yè)主對記者稱，該小區(qū)入住率不到10%。

　　而較保利西海岸更早開盤的華發(fā)新城一期開盤時間是2010年10月，規(guī)劃建筑面積60萬平方米，大連旅順房屋產(chǎn)權(quán)登記服務網(wǎng)公開資料顯示，開盤4年多來，建有2556戶，目前有96戶沒有備案。第一財經(jīng)記者在現(xiàn)場看到，該小區(qū)晚間開燈率同樣不理想，開燈住戶竟然不到20戶。

　　為何淪為“睡城”

　　中國房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過十年的高速發(fā)展后，開始出現(xiàn)一定程度的泡沫，尤其是在一些資金充裕而需求有限的地區(qū)，泡沫化程度更為明顯。出于土地財政和保持經(jīng)濟增速的需要，很多城市的房地產(chǎn)擴張速度遠遠超過了需求增速，過度的城市化使我國多地頻現(xiàn)“鬼城”和“空城”。

　　旅順開發(fā)區(qū)成立于1992年，距大連市區(qū)約50公里車程。2013年經(jīng)國務院批準晉升為國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)。目前園區(qū)規(guī)劃面積88平方公里，總?cè)丝诩s10萬。有業(yè)內(nèi)人士稱，旅順開發(fā)區(qū)如今已成為不折不扣的“睡城”。

　　旅順開發(fā)區(qū)缺乏人氣不僅體現(xiàn)為開燈率的不足，也體現(xiàn)在相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展的后勁不足。在這里從事家具生意的梅師傅告訴第一財經(jīng)記者，他今年的生意大不如以前。

　　他說：“去年這時候我兩輛車負責送貨，現(xiàn)在一輛車送貨都吃不飽，買東西的人沒有。”

　　近年來隨著遼寧對外經(jīng)貿(mào)學院、大連交通大學等院校先后搬遷進來，為這里增添了些人氣。附近居民向記者表示，學校放假后這里基本成了空城。

　　這里的居民普遍認為，周邊配套設施不完善，交通生活不便是小區(qū)入住率較低的主要原因之一。

　　一個居民對記者說，交通什么都不太方便，這周圍市場也沒有，醫(yī)院也沒有，買菜要是步行的話，最快也得走半個小時。

　　另一個居民稱，從輕軌站走到自己住的小區(qū)得半個多小時，要是在大連市區(qū)上班得很早起來，而且一個小時才一趟車，路上要花2個多小時。

　　房價跌到低點

　　新峰地產(chǎn)4月份銷售區(qū)域結(jié)構(gòu)表顯示，大連旅順口區(qū)(含旅順開發(fā)區(qū))4月份的銷售面積為3.55萬平方米，環(huán)比增長37%，銷售面積排在大連12區(qū)縣第4位。其中，旅順開發(fā)區(qū)4月銷售表面積約為1.8萬平方米，成交套數(shù)約為226套。旅順開發(fā)區(qū)整體銷售趨于平穩(wěn)，業(yè)內(nèi)人士認為房屋空置主要是受制于區(qū)域客群定位。

　　新峰房地產(chǎn)市場拓展部總監(jiān)王磊對第一財經(jīng)記者說，晚上去旅順開發(fā)區(qū)，會感覺亮的燈不是很多，有很多空置的房子，這跟當初的定位有關系，因為旅順開發(fā)區(qū)只是東北客群候鳥式居所一個選擇地之一。

　　截止到今年6月7日，大連旅順口區(qū)的住宅已售63190套，未售19979套，滯銷房屋套數(shù)占到總套數(shù)的25%。這意味著旅順口地區(qū)(含旅順開發(fā)區(qū))仍有近2萬套存量房等待市場去消化。

　　大連旅順口區(qū)域房地產(chǎn)存量多、客源相對較少，價格戰(zhàn)就成為市場的競爭利器。以保利西海岸項目為例，最初的每平方米銷售均價在6000元~10000元，然而在一個月的時間內(nèi)價格已降至現(xiàn)在的3400元/平方米，較最初的開盤價跌去了60%。

　　王磊表示，經(jīng)歷了這一輪的價格調(diào)整，旅順開發(fā)區(qū)如今樓盤三四千元/平方米的價格已經(jīng)是該區(qū)域的低點。

　　“陸續(xù)還有一些項目在開發(fā)，從國家大的戰(zhàn)略角度來說，未來勢必要發(fā)展的一個項目就是大連到煙臺的海底隧道，整個區(qū)域的發(fā)展?jié)摿€是有的，眾多開發(fā)企業(yè)對這個區(qū)域前景還是比較看好的。”王磊說。