每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

　　日前，同策咨詢研究中心發(fā)布《45個樓市限購城市土地財政依賴度分析報告》，數(shù)據(jù)顯示，土地財政依賴度在80%以上的城市包括寧波、溫州、佛山、杭州等12座城市。

　　上述城市中不乏本輪救市潮的熱點城市，自4月以來，無錫、南寧、佛山等地已經(jīng)出臺或網(wǎng)傳醞釀出臺房地產(chǎn)市場救市政策。

　　昨日(5月20日)，克而瑞研究中心研究經(jīng)理楊科偉向 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，隨著樓市轉(zhuǎn)冷加上行業(yè)資金面偏緊，企業(yè)減少拿地或者觀望已形成共識，土地出讓金的減少將對嚴(yán)重依賴土地財政的地方政府帶來極大的收入壓力，這些城市自主出臺“托市”甚至“救市”政策的進(jìn)程或?qū)⒓涌臁?/p>

　　樓市降溫威脅土地財政

　　日前，揚州宣布微調(diào)公積金政策，允許借款人“又提又貸”，成為繼廣西南寧、天津濱海、杭州蕭山、江蘇無錫、安徽銅陵、河南鄭州后，公開救市的第七個城市。截至目前，傳聞救市的城市已經(jīng)超過10個。

　　多個城市松綁是對樓市低迷的反應(yīng)。根據(jù)國家統(tǒng)計局日前公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1～4月，全國商品房銷售面積為27709萬平方米，同比下降6.9%，降幅比1～3月擴大3.1個百分點，銷售額為18307億元，同比下降7.8%，降幅比1～3月擴大2.6個百分點。

　　樓市成交量的低迷，傳導(dǎo)到土地市場表現(xiàn)為企業(yè)拿地?zé)崆橄恕医y(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1～4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積8130萬平方米，同比下降7.9%，降幅比1～3月擴大5.6個百分點，盡管土地成交價款(出讓金)同比增長9.6%至2214億元，但增速也回落1.8個百分點。

　　進(jìn)入5月份，土地市場出現(xiàn)進(jìn)一步降溫的跡象。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，銷售20強的標(biāo)桿房企最近幾月拿地數(shù)量逐月遞減，今年5月上半月，20強房企中，除萬達(dá)以12億元拿下東莞虎門一宗商業(yè)地塊外，其他19家房企在土地市場無動作，去年5月拿地高達(dá)455.8億元。

　　在同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉看來，隨著今年以來樓市成交持續(xù)降溫，帶動土地市場陷入低迷，但與此同時，部分地方政府卻面臨償債高峰。在目前的分稅制格局下，土地財政已經(jīng)成為決定地方政府財力的關(guān)鍵砝碼。

　　根據(jù)審計署此前公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2013年6月，全國地方政府債務(wù)總額已增至17.9萬億元，其中2014年部分地方面臨償債高峰的來臨。張宏偉認(rèn)為，隨著宏觀經(jīng)濟處于觸底階段，房地產(chǎn)市場供求也進(jìn)入低迷期，土地出讓金也呈現(xiàn)出增幅下滑的態(tài)勢，部分城市甚至出現(xiàn)土地流拍事件，而這將直接影響到地方的償債水平或市政工程等推進(jìn)力度，甚至可能引發(fā)階段性土地財政危機。

　　福州佛山等成救市熱門城市

　　同策咨詢研究中心的上述報告顯示，以45個樓市限購城市2013年土地財政依賴度(土地財政依賴度=城市土地出讓金/城市一般性財政收入×100%)來看，土地財政依賴度較高的(超過80%)共12個城市，依次是杭州、佛山、南京、長沙、三亞、合肥、福州、昆明、濟南、徐州、寧波和溫州。這其中，杭州、佛山、南京和長沙4個城市土地財政依賴度分別高達(dá)156.4%、147.5%、110%和105.3%。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至5月20日，已出臺及傳聞救市的城市已經(jīng)超過10個，其中明確落地救市政策的城市包括南寧、無錫、杭州蕭山等城市，記者統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在土地財政依賴度高于80%的城市中，杭州、寧波、溫州、徐州已經(jīng)落地出臺救市政策。

　　此外，佛山、福州、長沙等城市也頻傳救市消息。以佛山為例，該市住建局此前在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，將綜合考慮就業(yè)人群的住房剛性需求與會否引起區(qū)域房價有較大波動，對該市高明區(qū)的住房限購政策進(jìn)行認(rèn)真評估。《海峽都市報》也報道，福州市房管局透露或?qū)⒎艑挷糠謪^(qū)域的商品房限購。

　　張宏偉表示，土地財政依賴度越大的城市，其首先放松限購政策的可能性就越大，在接下來一段時間內(nèi)，包括福州、合肥、寧波等土地財政依賴程度在80%以上的二三線城市預(yù)計會出臺定向放松限購的相關(guān)措施。

　　對土地財政依賴度相對較低的城市，是否“救市”的意愿也相對較低？

　　根據(jù)上述《45個樓市限購城市土地財政依賴度分析報告》，納入統(tǒng)計的45個城市中，哈爾濱的土地依賴度最低，只有24.1%，其次是深圳的27.0%和銀川的27.3%。這也是45個城市中，土地依賴度低于30%的3個城市。緊隨其后的是烏魯木齊、海口等城市。

　　深圳可能是所有城市中的“異類”，因為其可供出讓的土地非常少。2009年深圳首次提出建設(shè)用地“減量增長”原則后，土地財政在這個土地資源稀缺的城市就開始不斷走向末路。深圳房地產(chǎn)研究中心主任王鋒此前曾公開表示，深圳還處于國家的嚴(yán)控區(qū)域，一線城市目前松綁限購短期內(nèi)沒有可能性。

　　再來看銀川。官方數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，銀川市房地產(chǎn)市場延續(xù)上年總體運行良好的發(fā)展態(tài)勢，開發(fā)投資保持增長，施工規(guī)模持續(xù)擴大，銷售面積同比下降，房價漲幅平穩(wěn)。業(yè)內(nèi)人士表示，市場平穩(wěn)運行將是銀川房地產(chǎn)市場的常態(tài)。松綁與否并不影響銀川房地產(chǎn)市場未來的走勢，在官方對此未有明確表態(tài)的背景下，銀川樓市或繼續(xù)實施“限購”政策。