CCTV2《央視財經(jīng)評論》：房價下跌 市場要說話！

　　進入四月份以來，我們看到各地樓市要放松限購的傳聞一直不斷，但多個城市醞釀的放松限購并沒有真正兌現(xiàn)。日前，廣西南寧市房管局的一紙文件，讓南寧成為限購政策實行以來第一個放松限購的城市。南寧宣布，從4月25日起，廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)以內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市五個城市的戶籍居民家庭，可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。那么，限購政策這種放松和調(diào)整，是不是意味著地方政府開始出手救樓市了呢？央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財經(jīng)評論員馬光遠(yuǎn)[微博]、劉戈共同評論。

　　南寧的限購松綁會否帶來連鎖效應(yīng)？各地未來的政策會如何演繹？

　　馬光遠(yuǎn)：南寧此舉是對限購政策的一個突破 肯定是在放松和救市

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　我們以前的限購政策不是講同城化，而是講一城，就是一個城市要么按照戶籍，要么按照常住人口然后來搞的限購。國務(wù)院的政策也好，還是過去很多年各地的政策也好。比如說北京限購指的就是北京，如果說按照南寧的這個解釋，我們現(xiàn)在不是正在搞京津冀一體化嗎？那是不是意味著，北京下一步可以學(xué)習(xí)南寧的先進精神，河北人民，如果再往大一點的話，因為最近山西也在講，我們也得搭上這個車，還有山東德州什么的也得搭上車，所以有人講說，以后北京可能出現(xiàn)的特產(chǎn)叫德州扒雞。

　　如果說按照這么一個思路去弄的話，我們的限購形同虛設(shè)。所以第一個，這是對我們以前限購政策完全的一個突破；第二，肯定是放松；第三，肯定是救市，因為一方面我們看到，她講說我們根本不用救市，我們的銷售額什么都在增長，但事實證明它是在下降的。

　　劉戈：土地財政占比越高的城市 它的著急程度和壓力要更大

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　因為現(xiàn)在去強調(diào)，他們這是整個北部灣一體化的這樣一個行為，這么說肯定是沒有問題的。就像如果有一個人突然掉到水溝里面，然后他解釋說我是在游泳，你是沒有辦法證明他真的不是在游泳，所以這樣一個解釋有她的道理，的確是存在。但是我們來看，她把這五個城市，這基本上占到了廣西自治區(qū)大概接近一半的面積，從人口上來說，這五個城市總?cè)丝谒懔艘幌率?200萬，南寧市是600萬。也就是說，在南寧市的原來的基礎(chǔ)上乘了一個二，那么這樣一個大的人口基數(shù)，而且它是整個廣西自治區(qū)經(jīng)濟相對發(fā)達的這一塊，那么客觀來說，由于原來在這些區(qū)域里，他如果在南寧有一年的納稅證明就可以買一套，那么現(xiàn)在和南寧市的居民變成了一樣的權(quán)利，也就是說，這1800萬人口都可以買兩套房子了。從理論上來說，讓整個購買力有了一個大大地提升。

　　因為很多城市的壓力比較大，我們的有一線城市，二線城市，三線城市，而且所謂的在二線，三線里面，各個城市的情況不太一樣。如果我們把全國城市房價表你去看一下，它有一個排行，像南寧這樣的一個城市，在全國排到第45名，就是在頭100個城市里面。但是我們?nèi)タ戳硗鈨身椫笜?biāo)，就是說它的賣地收入和它的財政收入比，這個比大概是在30名左右。也就是說，它更多的要依靠賣地的收入。我們再來看一下他的居民收入和房價的比，這個時候它又排到了75名。35名，45名和75名，那么這樣一比，對于這樣的一些城市來說，它的房價和它的收入比相對比較高，它的土地財政的占比比較高，所以它的著急程度就要比另外一些城市的話要大。

　　馬光遠(yuǎn)：目前放松限購對樓市來說 救市的效果是非常微小的

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　事實上我覺得這個限購并不是說所有的城市都必須有限購，特別是目前我們看到因為整個房地產(chǎn)銷售，整個房地產(chǎn)的預(yù)期，現(xiàn)在可以不用爭議的講已經(jīng)發(fā)生很大的變化，大家對未來整個房地產(chǎn)市場是看淡的。在這種情況下，有些城市有放松限購的必要，至于說放松限購以后，能不能救市我們下一步可以討論。比如說包括溫州，溫州那個地方事實上當(dāng)?shù)氐睦习傩斩际怯蟹孔拥模踔烈话闳硕加泻脦滋追孔樱业綔刂蒉k事，一般就會碰到，比如說你問司機，說你有幾套房，司機一般會告訴我，我有四套房、五套房，都是這樣的，那么這種情況，你搞限購是沒有任何意義的。

　　如果說以前，比如說房地產(chǎn)的基本面沒有發(fā)生很大的變化，第一個是貨幣供應(yīng)沒有發(fā)生很大變化，貨幣供應(yīng)很大，第二個是經(jīng)濟增長也沒問題，我們整個經(jīng)濟仍然處在一個高速增長階段，第三點是房子仍然不夠，大家都往大城市里面跑，總體供應(yīng)仍然是不足的，如果滿足這三個條件的話，放松限購房價肯定上漲，而且對有些城市來講，肯定是報復(fù)性上漲。但目前這三種條件基本都不存在。第一個，貨幣實質(zhì)上是收緊的，第二，我們的整個經(jīng)濟增速進入一個平穩(wěn)增長的階段，而且下行的壓力非常大，第三，很多城市的房子已經(jīng)多了，也就是說如果房子不夠，你放松限購，有些人看到了投資的價值，也就是說我現(xiàn)在去買房子房價還會漲。但是如果說房子已經(jīng)夠了，而且所有人都認(rèn)為房子已經(jīng)夠了，你放松限購，別人不會去上這個當(dāng)。所以我認(rèn)為目前情況下，放松限購，如果地方政府認(rèn)為這是一個救市政策的話，它的效果是非常微小的，如果我們的貸款不放松，我們的貨幣不放水，我們再沒有別的刺激計劃的話，僅僅依靠房地產(chǎn)自己來救房地產(chǎn)，目前我想是不現(xiàn)實的。

　　劉戈：放松限購以后 未必真的能帶來那么大的購買力

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　現(xiàn)在從總體上來講，它的銷售，總體房價我們和去年相比，同比還在上漲，即使現(xiàn)在有一些城市環(huán)比開始下降，那也只是一小部分城市，所以現(xiàn)在到了一個相對平臺期。那么我們看到的這樣的一些降價，很多是因為大家現(xiàn)在對于這些降價樓盤高度關(guān)注，但是是不是有下降的可能性，這還真是。也就是說，現(xiàn)在是預(yù)期發(fā)生了一個變化，那么現(xiàn)在可能對一些地方城市來說，我放松限購了以后，它真的能夠帶來的購買力未必有那么大。但是如果這樣的一個信號帶來大家預(yù)期的一種變化，如果有一些城市認(rèn)為房價在政府的推動下會要反彈，那么這個時候，雖然總體來說，銀行的資金面現(xiàn)在偏緊，但是民間的投資能力還是很強的。

　　中央政府對房地產(chǎn)的調(diào)控，現(xiàn)在應(yīng)該說已經(jīng)放權(quán)了，就是說更多的城市，讓你們?nèi)グ凑兆约旱那闆r來進行決定。現(xiàn)在總體上來說，拐點已經(jīng)出現(xiàn)，但是我們希望拐點出現(xiàn)之后是相對平穩(wěn)的過渡期，而不是說一個斷崖式的跳水。現(xiàn)在我看，我自己判斷目前這種斷崖式的跳水還沒有出現(xiàn)，如果真出現(xiàn)這種情況，那該松綁就松綁，如果現(xiàn)在沒有，從判斷上沒有這樣的一種趨勢的話，那么我覺得原來的政策還是有執(zhí)行它的道理的。

　　馬光遠(yuǎn)：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)折點已經(jīng)到來 但全國性的跳水不會出現(xiàn)

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)折點已經(jīng)到來，這個已經(jīng)很明顯，為什么叫轉(zhuǎn)折點？第一個是預(yù)期已經(jīng)發(fā)生很大的變化，而且我們一直在強調(diào)，今年出現(xiàn)這種房價的調(diào)整跟政策沒有任何關(guān)系，在政策沒有任何打壓你的情況下出現(xiàn)的，這是市場的一個自發(fā)的反應(yīng)；第二，房地產(chǎn)市場的基本面發(fā)生了很大的變化，我們現(xiàn)在面臨的最大的問題，第一個是房價太高，特別是一二線，第二個是房子太多，三四線，也就是說在這種基本面發(fā)生很大變化的情況下，那么外部因素起到了很大的作用，就是貨幣，大家突然覺得錢很緊張，無論對開發(fā)商來講，還是買房子的人來講，我們現(xiàn)在老是聽到有一些人講說，我現(xiàn)在看中了一套房子，但是貸款非常難，因為額度非常小，整體來講對房地產(chǎn)整個市場影響非常大。

　　我們現(xiàn)在看到的情況是一個什么情況？就是說整個市場跟去年真是冰火兩重天，去年我們一直在強調(diào)說我們在找空投，說空投在哪里，以前老是唱空的那個人哪里去了？我們找不見了。我們說去年當(dāng)房地產(chǎn)市場上所有的空投死光的時候，我當(dāng)時還說這是非常可怕的一件事，為什么？因為當(dāng)年日本也是當(dāng)所有的空投死光以后，房價突然向下。但是我沒想到那么快，沒想到2014年一季度開始出現(xiàn)調(diào)整。從目前種種反應(yīng)來看，當(dāng)然有很多人在解釋說，你看杭州第一次出現(xiàn)降價的時候，所有人講說那是一個極端的個案，促銷的。但是當(dāng)現(xiàn)在出現(xiàn)大面積下降的時候，有人講杭州自身是個特例，因為它的房子供應(yīng)多了，下一步我們會看到更多的解釋，但是這種解釋并不能夠否認(rèn)目前整個市場預(yù)期出現(xiàn)了很大的變化。

　　全國性的跳水不會出現(xiàn)，因為有一個政策的博弈。我們現(xiàn)在就政策本身的靈活性去講，一旦房地產(chǎn)市場的下跌真的影響宏觀經(jīng)濟，真的影響社會穩(wěn)定的話，我們的政策一定會松動的，這是毫無疑問的。所以目前我們可以講，政策最主要做的是什么？一方面就是按照政府工作報告以前講的，把調(diào)控權(quán)一定要交給地方，因為每一個地方不一樣；另一方面一定要關(guān)注重點城市房價下跌引發(fā)的一系列風(fēng)險，這是最近幾個月我們都一直在強調(diào)的一個問題。

　　陳國強：今年會面臨行業(yè)整體降溫、房價漲幅收窄的局面

　　(中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

　　實際上從一季度的成交量觀察已經(jīng)可以看出苗頭，一季度幾個一線城市成交量的下滑在全國是非常突出的，整體大概同比下滑40%左右。一般來說，成交量萎縮或者下降持續(xù)一段時間之后，必然會影響到價格，所以今年以來成交量的下滑，或者說整體行業(yè)的這種降溫已經(jīng)反應(yīng)到一線城市。行業(yè)整體降溫，房價漲幅收窄，有些城市，或者某些區(qū)域一定的回調(diào)，我想這個恐怕是今年我們會看到的一個局面。

　　劉戈：房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)吃了多年的小灶 不應(yīng)該再得到特殊的關(guān)照

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　房地產(chǎn)整體來說，過去這么多年一直是吃小灶的，像家里面孩子里面的老小，總是倍加呵護。現(xiàn)在來說，市場正在回歸市場本來的規(guī)律。在這種情況下，這種小灶不應(yīng)該再吃下去了，它應(yīng)該回歸像其他行業(yè)那樣，不應(yīng)該再得到特殊的關(guān)照。在這種情況下我覺得，讓他們在這個過程當(dāng)中，那些真正強的企業(yè)能夠留下來，那些該淘汰要淘汰。

　　馬光遠(yuǎn)：這一次不能再出手救市 再走上以前的那條老路

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　有兩句話可以講未來政策的走向，第一，一定要尊重市場，也就是說，今天的房地產(chǎn)市場已經(jīng)今非昔比了，以前是房子太少，供應(yīng)不夠，我們通過救市可以救起來，但現(xiàn)在如此大的供應(yīng)量，在房子供應(yīng)過剩的情況下，救市事實上是沒有希望的，我們一定要尊重市場的選擇；第二，要發(fā)揮政府的作用，房地產(chǎn)市場在目前情況下對于中國宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定是至關(guān)重要的，我們有很多指標(biāo)證明房地產(chǎn)的重要性。

　　如果說房地產(chǎn)市場的下跌真的最終影響到中國宏觀經(jīng)濟的話，我是一定要求中國政府一定要出手維持這個市場的穩(wěn)定，但是我們一定要清醒的認(rèn)識到，我們現(xiàn)在吃土地財政，我們現(xiàn)在完全依靠房地產(chǎn)，包括我們今天面臨房地產(chǎn)下跌，我們感受到的這種痛苦，為難，尷尬，都是當(dāng)年跟我們對房地產(chǎn)，對土地財政的過于依賴有關(guān)，我們這個時候是要擺脫對土地財政，對房地產(chǎn)依賴的時候，而不是說通過這一次的救市，我們再走上那條老路……